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三少爷的笔 房产评论师

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 永威城 2019-11-14 10:32
    新的管南三雄耀武扬威,但是狮子老去他也是狮子,老牌三雄的永威城最近开始街宣最后一期永威城六期玖筑项目。

    六期玖筑位于宇通路南、河西路西,远离现在的五期,处于观澜庭和书香庭中间,东边是十八里河,西边是小学和中学,整体来看还是挺私密的。
    从规划上来说六期占地56亩,相比五期的75亩又小了很多,但容积率都是3.5,规划了9栋34层高层,看着还是挺密集的,不过全是独栋单元。而且由于地块比较扁,户型设计都不错,全是两梯四户的三面宽户型,中间是89平小三房,两边是116--128-145平的大房,116的三房南北纯通透+三面宽朝南+南向大阳台,128做到了4房也是三面宽朝南,采光面非常大!这几个大户型相比前几期都改善不少,本期户型真的堪称永威城做得最好最纯粹的户型。刚需建议咬咬牙上116的户型,比之89不是提升一点半点,完全是两个体验。

    可惜的是,由于地块小,面宽用的又比较足,全是板楼,会显得密不透风,小区可用来打造的景观空间也很少,而景观这恰恰是永威的三宝之一,六期景观还由庄镇光大师亲手操盘,这就考验能否在狭小空间施展功力了。

    永威的成功和口碑同样依靠的是人,从老板到项目管理员都是高标准要求,自然项目就会好很多,从工艺到隐蔽工程的心细到全房验收的开创,永威的毛坯房称第二,就连北龙湖的毛坯都不敢说能超过永威,这个真的是没有对比就没有伤害。

    六期在整体十八里河改造控规中距离两个社会公共停车位距离也不算很远,所以当你嫌弃永威车位卖的贵而且停路边贴条时,这个社会停车位可能是个不错的选择,比较距离上步行也就10分钟的事。

    管南的战火硝烟依旧激烈,预计永威会给出14500-15000的毛坯定价,不过六期这个户型和位置也值得南区刚需和刚改一试,就是等交房时间有点漫长
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    永威城永威城永威城永威城永威城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 东韩里(融创蘭园) 2019-11-12 09:35
    2000年后,省财政厅、省国税局、省地税局等金融机关搬迁到经三路,众多金融证券机构随之在此入驻,区域迭变至此而兴。

    城改项目的墨迹是众所周知的,因为开发企业不仅前期要垫付村民的拆迁搬迁费用、zf保障金、区、市等各种手续的报批,正常的一个改造项目从下达拆迁征收令到挂地需要3年左右,从挂地到交付又需要3-4年时间,所以聪明的拆迁户都选择货币补偿拿了钱赶紧走,毕竟等房是个漫长的过程,东韩里瀚海搞了快5年,资金压力受不了拉来了融创,终于终于花开结果,蘭园项目横空出世。

    融创蘭园首推地块位于经二路西,红旗路北,红专路南,土地使用权面积42954.39平方米(折合约64.432亩),容积率4.9,规划有洋房、高层、公寓等多种业态,1、4号楼为高层,面积为103-116平米左右三房,2、7、8号楼为洋房,面积为135-156平米。
    东韩里受人瞩目是应该的,毕竟金水经三路主城区附近的新房近几年几无, 省医、地铁2号线+5号线、西有国贸、丹尼斯,东有熙地港,无论是距离东区的距离还是距离紫荆山的距离都是极佳,周边医疗、教育、商超、所有你能想到的生活所需,一应俱全,还有什么比这个更完美的配套吗?

    主城区的城改地少、小,所以衍生出了安开混合这种产物,一个地块有安置房也有开发商品房,而且还无法进行隔离,实际上郑州市安置居民的素质也在不断提高,并不见得外来比安置强,只不过容积率是个硬伤,而融创给出的规划更是令人难以下咽。5.0的容积率做高低配,也是个牛人,这个建筑密度下到底还有没有公共绿地和空间?巧妇难为无米之炊,任你吹得天花乱坠我也不相信景观能做多好。
    其次是户型产品,也是刷新下限,103的手枪户型.115的奇葩布局西户,因为容积率的限制,户型做的是从新回归10年前,返璞归真啊这是。只有135以上的洋房户型才是中规中矩的正常户型,不过双入户的洋房也算是个亮点(步梯+电梯)。

    是骡子是马出来溜溜,位置是马,规划是骡子,看各位看官如何选择了,不过售楼部的人头攒动给了置业们不少信心,号称刷爆区域价格?三少说一句,毕竟房子是住的,周边配套虽诱人但是合适的户型才是第一选择,金水核心在这两年会有至少3个项目面世,都是经三沿线,可以持续关注。
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    东韩里(融创蘭园)东韩里(融创蘭园)东韩里(融创蘭园)东韩里(融创蘭园)
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 亚新美好书苑 2019-10-28 17:24
    一周劲销2个亿!!美好书苑瞬间成为朋友圈热搜小王子。

    但凡买过房子和地产圈的,谁朋友圈没有中介和各大公司的销售,从9188的工抵房出现的那一刻,一场 暴风雨就即将来临,一时间什么房价重回2016年、郑州房价暴跌开始抢占各种头条,不得不说亚新这一波节奏很大,带的狠!

    亚新美好书苑位于二七新区南四环路北、琴韵路南,西侧距离嵩山南路不过上百米。项目总占地17134平方米,容积率2.99规划三栋高层住宅。作为一个25亩地的小项目,亚新依旧划为了美好系,不过是毛坯的美好系。项目北侧和东侧为小学和中学,南侧为南四环高价,教育和出行方面问题都不大,不过二七新区之前在老郑州人的眼中一直是废品场和乱岗坟的代名词,再加上区域的商务及zf投入的地标公园等较少,所以二七新区价格一直是四环内的洼地,也是不少南部片区刚需的置业福地,所以二七新区的房子也不算很愁卖。

    之前爆出的亚新全系简配,再加上亚新扛把子抱有最大希望的公馆系产品卖得有点惨淡,资金成本南庙有点顾不住,在整体大环境下率先打响降价第一枪而且还营销搞的这么火。
    129的大三房全款9188的价格,总房款120万,户型上三开间朝南,1.9米进深的大阳台,户型也不错,不是一些奇葩户型,所以这个价格确实很吸引人,毕竟亚新也算是本土的准一线房企,项目不会烂尾,而且交房还可能有惊喜。(三少朋友去年交房的橄榄城确实惊喜不少,刚需盘的景观绿化大门物业管理都都很不错)亚新的策略没错,也没高估现在的购买力,各种买买买,9188单价带来了无数看房的人,又有很多在置业的各种忽悠下没有全款但是各种分期贷款政策买了其他小户型。

    这波营销套路很深,但是买房的确实得到了一定的优惠,就是苦了前期的购房业主,奈何买房不逢时啊。

    四环沿线是否还会有其他这种爆降的机遇不可知,但是现在确实是刚需入手的好机会,可以四环,何必远郊?所以的楼盘都有不小的优惠,等过了年恐怕又是大变样。
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    亚新美好书苑亚新美好书苑
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 建业云境 2019-10-27 13:19
    港区分为北港和南港,那么到底哪里是南港的“界限”,曾经以为机场再往南到园博园和商登高速算是到了南港之南了吧,接着出来双鹤湖公园,继续往南移动,各位看官,殊不知从双鹤湖公园到郑州滨河国际新城的距离竟然和到长葛市的距离一样了,继续往南?贯彻郑许一体化发展?

    双鹤湖片区位于商登高速、京港澳高速东南角,总面积约170平方公里。其中的核心双鹤湖中央公园规划总占地面积5400亩,现已建成项目一期为2475亩,目前是世界最大的以中原特色文化为主题的大尺度中轴对称城市中央公园。整体规划建成后,将取代占地面积达5117亩的美国纽约·曼哈顿中央公园成为全球第一大城市中央公园。航空港实验区的地标建筑,高191米绿地双子塔也位于这里,是航空港区规划最高的建筑,是集甲级办公、五星级酒店、高端商业等功能为一体的辐射整个航空港实验区的智慧型综合示范地标项目,是实验区未来重要的商业商务中心。

    双鹤湖号称港区CBD,我只想说谁给你的勇气,除了先进的地下空间廊道规划和公园等,双鹤湖的未来在哪里?就是依靠距离长葛比郑州四环还远吗?

    说完新区在看来区域的地产开发,单靠zf投资发展是不可能的,卖地拉人头才是王道,不过敢入驻区域的开发商基本非富即贵,建业、中建、招商、永威,哪个拿出来不是一方巨头型企业,也只有这些企业才敢为他人之不敢为,但是目前日子都过得很苦逼。

    建业云镜位于航空港区志洋路与电子科技二街交汇处。总占地58亩,总建筑面积约13.1万㎡,容积率2.5,规划10栋20-25F高端住宅。
    建业云境项目是建业集团首次进入港区打造的高端住宅产品,内部号称依照郑东高端豪宅建业天筑的建筑风格和产品基础。布局中正大气,在容积率不高的情况下,并没有采用高低配,而是把建筑间距最大化,建筑空间最大化,景观花园最大化的纯高层设计。

    虽然号称内部高端系列,但是4500的地价,建业也只能给出9300的售价,这笔账大眼一看就知道血亏的存在,加上融资成本,建业的成控稍有不慎就会GG。在这种情况下,你还能相信建业所谓的向天筑看齐吗?天筑的地价多少,售价多少,利润多少?没有利润,谁给你搞所谓的高大上?
    建业的户型这次突出一个刚,主城区的高容积率下都是长进深短面宽,不愧是远郊盘低容积率任性,115做成4开间朝南,13米的面宽也是没谁了,独秀!!不过物极必反,这个13米的面宽把走廊拉的太长了,舒适度依旧难比另外一个115的南北通透边户。

    买双鹤湖片区的业主要么是区域本土的或者新郑许昌的?,要么是一些土豪投资者,还有一些因为公司工作固定在这里的,其他的实在没有理由来此置业,二七新区南四环有10000单价的特价房,何必买在这里呢?
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    建业云境建业云境建业云境建业云境
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融创城 2019-10-27 11:10
    近几天融创天津区域的降价及折扣刷爆了新闻朋友圈,现在的融创像极了一头饿狼,高周转的融资发展到极致,作为管南大盘的融创城也迎来了一波小降价。

    融创城二期位于管城区兴隆路南、飞达路西、南四环路北,占地29662.29平方米,总建筑面积127235平方米,容积率2.98,规划8栋高层小高层建筑,1#、3#、5#、7#31层;2#、4#、6#、8#19层。不到3的容积率,绿化高达40%,纯高层低密度设计,从规划总图上可以看出地块的集中绿地和活动场所空间非常大,景观的布置也大有可为,抛开其他,整个社区的内在的规划居住舒适度相当不错。
    二期采取精装修交付,主力户型95小三房、130大三房,95三房是市场上主流的连廊型南户利用连廊的通风来达到南北伪通透,不过这个95的适用面积是多少就可考究了,三少朋友和昌89的小三房也是3.5米的客厅开间,3.2的主卧开间,融创这个整体面积并没有大多少,但是超过了90的契税点,卧室也没赠送飘窗,不得不说这真是个把利益追求最大化的企业!130的户型也没做到南北纯通透(餐厅和客厅区域)而且130的大三房感觉上有点空间浪费,在不是改善型社区的情况下,130的面积做成3+1房应该是最受刚改欢迎的,而且融创的精装修水平目前在郑州市场反馈很差。

    再来说区域和价格,从18年开始,继而小李庄规划的出台,管南之南迎来了新的爆发,富田、融创、碧桂园等纷纷出场,但是这个区域在四环南北,目前周边发展的并不理想,各种生活配套都处于萌芽阶段,不过赌未来这个就仁者见仁,投资可赌,刚需赌这个干吗???

    融创城二期首开均价达到14000,但是目前已经放出风来12500起的精装修价格,而且融创的全民营销轰轰烈烈进行时,随着年底临近,各种中介+分销都纷纷爆出来特价房,比市场已知价格少个2000+单价都不足为奇,但是这个时间段不也正好是没上车的人的机会吗?
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    融创城融创城融创城融创城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 正商生态城 2019-10-22 17:41
    万亩大盘的首开,正商战绩傲然,从9月27日开“一生有你 幸福启程——正商生态城产品发布会”到10月20日的首开去化90%,正商的营销又一次战胜了市场(水分暂不考虑哈)

    2019年5月31日郑政出〔2019〕38号(网)位于管城回族区明珠路东、豫五路南,最终由河南正商珑水置业有限公司以28819万元竞得,地价671.6万元/亩,楼面价4029元/平方米;
    郑政出〔2019〕39号(网)位于管城回族区荆庄路东、豫五路南,最终由河南正商珑水置业有限公司以45908万元竞得,地价671.2万元/亩,楼面价4026元/平方米;这两块地均为为正商生态城项目用地。

    正商生态城推出的一号院、二号院也就是5月份摘得土地,一号院11.37万㎡(地上),约69亩。规划13栋,二号院7.13万㎡(地上),二号院约43亩,规划9栋;一、二号院容积率均为2.49,产品均为高层+洋房的高低配设计。
    正商推出的产品很有意思,其中103的三房洋房产品也算是市场极品,这个户型讲道理还不如94的高层舒服,但是这个毕竟是1T2的洋房产品,取舍之间也是纠结十分。高层94连廊三房和120大三房为主,户型都是市场上比较主流的,正商也没有什么较新颖的改进。

    管南成为目前楼市比较火热的区域,富田、碧桂园名门、正商都磨刀霍霍向钱包,归根揭底小李庄火车站的规划给了这些底气,郑州楼市从来都是规划一出先卖一波房价吃吃红利再说,小李庄的规划确实很值得期待,但是2022年才开始落地,到发展尚可需要多久5还是10?
    个人认为正商和绿地公园城一样处于四环和绕城高速直接的区域,南四环内有永威绿都等,区域靠着中州大道和三环发展也可以,绕城高速外是龙湖,嫣然一个小城市,各种配套也齐活,唯独夹在中间的这个两不管地带有些尴尬。

    所以,虽然正商给出的价格并不贵,但是你是愿意加点钱往三环靠还是少点钱往南龙湖走,这两个成熟的区域他不香吗?
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    正商生态城正商生态城正商生态城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 郑州华侨城 2019-10-21 11:21
    10月10日,郑州华侨城携手郑州重点小学——幸福路小学(63年校史)签约仪式,在郑州华侨城游客服务中心隆重举行。郑州市二七区人民zf副区长李雅,郑州市二七新区管委会副主任张建森,郑州市二七新区管委会副主任李先红,郑州市二七区教育体育局党组书记、局长南中洋,幸福路小学校长胡建玲、书记马伟斌,郑州华侨城董事长、总经理吴清扬等多位领导和多家主流媒体应邀到场,共同见证这一重要时刻。

    华侨城赶在开盘前落实小学的签约,不得不说高,使得一大部门模棱两可的准业主狠心入局,90%的去化也看出品牌效应带来的期待的信任。

    华侨城作为zf招商引进的企业,zf也给足了照顾,整个华侨城大位置在郑州市南三环郑密路南四环合围区域5平方公里的土地,项目首推的住宅地块二七华侨城一号院位于夏璜街北、夏至路西,占地面积49045㎡,总建筑面积171217㎡,容积率2.49。5栋高层+6栋洋房+幼儿园的规划。
    高层主力户型100、129三房,洋房以143四房为主,整体定位偏改善。
    虽然高低配设计,但是高层以及洋房的位置设计的十分合理,采光互不影响,而且也没分割区域。
    高层以2T4的格局,100小三房是市场上主流的连廊南户,户型优缺点都是老生常谈了,129三房做到了南北纯通透,注意这个纯,餐厅在北客厅在南,而且极为对应,南北双向窗户一开,空气对流的感觉,真他娘的想着就美!不过这两个户型的阳台都是封闭阳台,虽然比开敞剩下了封阳台的费用,但是丧失了赠送的一半阳台面积啊,有一说一,毛坯封阳台也是秀还是不太实惠。

    目前华侨城的各个配套也正在施工中,算是彻底动起来了,相比北边的绿地城,华侨城的文旅IP还是比较强势的,三带五园九中心53个欢乐节点加上日后将加入的科普教育基地、学术交流中心、自然学校和湿地展览馆等华侨城自有特色公益教育项目,以文化、艺术、创想、欢乐、教育、生态居住等为一体的都市文旅旗舰正当崭新起航,未来很可期!

    虽然二七新区从来不是改善区域,但是土豪们不妨赌一把华侨城带来的未来,毕竟洋房也才16000的价格。
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    郑州华侨城郑州华侨城郑州华侨城郑州华侨城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 裕华会园 2019-10-21 10:10
    如果不是开盘信息,三少也没关注过还有裕华会园这个楼盘,来米宅一看,才2个点评,作为四环内楼盘,惨!可见裕华的营销推广做的那叫一个惨,君不见人家万科世曦,铺天盖地的宣传。

    先来说开发商裕华,裕华集团成立于2000年,国家一级房地产开发资质,是一家集房地产开发、物业服务、商业运营、建筑安装为一体的集团化公司。旗下拥有河南裕华置业有限公司、河南省大富置业有限公司、河南德宇实业有限公司、河南省锦华物业管理有限公司、河南泰信商业地产管理有限公司、河南裕华建设安装工程有限公司等十余家子公司。
    一家多元化发展的本土二线房企,旗下物业、地产、施工单位一套齐活,自己拿地自己施工自己管理,悠然一个小王国,作为本地企业,裕华老板的能量不小,很多城改地都被裕华拿下慢慢开发,日子倒也过得滋润,比上不足比下有余。

    裕华会园作为裕华集团开发的第四个“园系”产品,是继裕华满园、裕华行园、裕华晴园之后的又一升级力作。项目位于郑州市惠济区江山路与滨河路交会处东北角,总占地约75亩,总建面约25万方,小区由7栋高层住宅(建面约88-131㎡)、2栋洋房(建面约125-140㎡)、1栋综合楼、1所幼儿园和其他配套设施组成,整体设计采用新中式建筑风格。

    项目的额区域位置属于惠济西南区域,老鸦陈的地,江山路一路向北,行政区域与惠济的核心比较远,不属于热门地带。不过项目本身的周边环境已有不少交付的安置房及其他小区,倒是也可以满足日常的基本生活。小区内部规划加上综合办公楼容积率足足有5.0还有边角的两栋洋房,品质谈不上,这利润倒是吃的死死的。
    目前开盘的7#楼主力户型为89三房和122三房。89三房的设计属于5年前的常规南向设计,目前主要流行的是连廊型南向设计,户型比较落后。122的三房也是常规的南北通透大三室设计,中规中矩,户型设计可能因为容积率限制想吃面积整体没有出彩的地方。

    12500的毛坯价格和再往北家河家的精装价格持平,虽然位置上会园离三环更近,但是家河家有地铁的加成,到底谁才是刚需的菜?三少这一波支持一下正商,不过相对于四季城的价格,会园还是比较优惠的,各位看官选房需谨慎。
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    裕华会园裕华会园裕华会园
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 金科天籁城 2019-10-17 11:54
    郑州金科天籁城落位绿博,是继重庆、北京、西安、苏州、成都、涪陵之后全国第七座天籁城社区。

    媒体们都说天籁城系列主要是以中高端改善为主,但是吧你看苏州的天籁城主力户型70多80多的比比皆是,所以说从这一点可以看出来金科目前的定位产品线的混乱,也不分中高端了,拿着名字过来就秀,霸气就完事了

    郑州金科天籁城位于绿博组团郑开大道与锦荣路交会处东南角。项目共东西两个地块,目前推出一期西地块,99亩用地,2.49的容积率规划共13栋楼:2栋6+1的洋房,2栋7层洋房,4栋8层洋房,1栋8+1洋房;4栋26层高层。
    项目西边是方特主题乐园,东边是郑州伯利恒国际教育中心(伯利恒,郑州出名的贵族学校。之前学校总部位于郑东新区农业南路中央特区。伯利恒外语学校绿博校区共设置9班幼儿班、36班小学、24班中学。校舍建设档次完全高大上)和雅居乐春森湖畔,南边是郑东碧桂园,而北边是中原数字出版基地、金水大道以及路北的城市综合体建业J18和海宁皮革城。伯利恒国际学校。作为绿博和核心地带,周边各种配套还是比较优质的。

    绿博出改善盘,除了区域容积率的限制外,宜居的环境和优质的公园配套也确实是纯粹的改善基因,天籁城更是把改善做到极致,新亚洲建筑风格下高层+洋房的设计,其中洋房的复式叠墅产品尤为惊人,完全的北龙湖豪宅理念。不过一掺杂100出头的高层显得就不是很纯粹的改善盘。

    天籁城开盘的时候正值房价下探一片哀鸿结果12500的洋房直接吓哭了周边原来15000+的洋房友商,釜底抽薪尤为致命,近来稳中慢涨洋房价格也到了14000,目前高层11500剩余房源不多,地缘区域刚需和改善可以考虑,市区的大把土豪和白沙中牟的早就已经在绿博买买买了
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    金科天籁城金科天籁城金科天籁城金科天籁城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 亚新美好艺境 2019-10-17 10:22
    热门的区域一定有亚新,滨河、绿博、白沙、北龙湖,哪里火爆哪里就有我亚新的楼盘。

    少帅上任始亚新就被注入了雄厚的资金开展了扩张之路,你不得不服气年轻领导者的新思想和新套路,曾几何时亚新和亚星在西南不分上下,也许就是突然之间一年功夫借着成品房的东风,一时间亚新被媒体、各种协会、各种颁奖仪式吹成了堪比永威康桥的本土新一线房企,不得不说,这波品牌的宣传可以吹几年。

    亚新美好艺境位于中央大道与屏华路交会处东北角 ,项目占地面积:62025平方米,建筑面积:205299.53平方米,容积率:2.50;由11栋小高层和6栋洋房组成,洋房面积是150-169平的大户型为主,小高层为非毛坯户型以99-165平为主 ,西侧方特欢乐园和国家4A级旅游景观绿博园,项目东侧即是内陆城市湿地公园。
    项目定位改善,面向的人群也主要是区域及市区外溢改善和中牟白沙的土豪业主,周边的环境优越,毕竟双公园+方特等配套堪称完美,不过目前出行公共交通较少,自驾成为主力未来地铁8号线开通后会好上很多,不过话说回来,你见过买150+户型的改善们经常做地铁吗?所以买这个楼盘的业主对公共交通要求并不那么强烈。建议刚需就不要来凑这个热闹了,即使你买了最小99的户型,难道你要每天通勤1-2小时的公共交通吗?区域上班族倒是可是酌情考虑。

    绿博片区也随着市场的寒冬降了热度,区域在售的楼盘目前尾盘都在做优惠处理,之前全款客户才会拿到的价格现在正常首付就可以,这个降价幅度不算小,不过剩余的大户型和洋房也并不好卖,归根结底还是肉多狼少,而且市场下行环境客户的选择也越来越谨慎。
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    亚新美好艺境
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