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Q 房产评论师

北京快乐8 我们生活在漫漫寒夜,人生好似长途旅行,仰望天空寻找方向,天际却无引路的明星。

  • 房产评论师
    Q 点评 河南卢森堡中心 2天前
    河南卢森堡中心,如意西路龙湖外环路交汇处。

    卢森堡中心规划193亩,一共分为5个地块,其中1号和2号地块全部为自持的甲级写字楼,名字叫欧洲之窗和卢森堡中心,3号、4号、5号是可以销售的部分,包括公寓、办公等,今天主要说3号地块——大公府。

    先说这个项目的股东构成,河南航投、郑新建投、招商蛇口,一个出钱,一个出地,一个操盘,国企+央企强强联合。

    再看项目容积率1.49的6层洋房公寓,层高3.1米,面积有145㎡的两房、165㎡的四房、185㎡的四房、225㎡的五房。

    说说这个项目的不同之处:

    1、涉外城市综合体。卢森堡中心涵盖跨境贸易、国际办公、卢森堡文化国际公寓,是一个大型的涉外城市综合体。

    2、双气。公寓产品少见的既有暖气,也有天然气。

    3、异形。北龙湖清一色的中式建筑,龙湖壹号是一个异类,大公府也是一个异类,辨识度非常高,是卢森堡风格。

    当然划算不划算,需要认真算一下,调调老师是这样算的:

    面积185㎡,单价30000元/㎡,总价555万,首付5成277万,周边的住宅35000元/㎡,共计630万,首付3成,为190万,首付5成为320万,竞争力一般。

    由于公寓有30%左右的税费,公寓的流动性基本为0,可以说百分百的不动产,具体值不值需要自己思考了。
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  • 房产评论师
    Q 点评 金地正华漾时代 2019-11-14 21:59
    金地正华漾时代,二七区大学路与南四环交汇处。

    2019年2月底竹桂园拿下二七区一宗住宅用地,总占地67亩,成交总价51651万元,成交单价为766万/亩,成交楼面价为4596元/㎡,需要采用装配式建筑技术建设。

    竹桂园是谁?

    竹桂园是一家文旅公司,专门开发文旅地产,做过“河南老乐山景区”“新密柏崖山景区”“郑州樱桃沟景区”等。

    金地正华漾时代占地11万平方米,约67亩,容积率为2.5,绿化率35%,同样是高低配模式,高层+洋房,一共规划6栋高层、8栋洋房,2栋商业组成,高层面积为95平方米三房、99平方米三房、115平方米三房,洋房面积为105平方米三房,整体定位刚需,这个区域可以说是“高不成低不就”,做改善,改善客户不感兴趣,做刚需,刚需看不上。

    二七新区作为郑州房价最低的区域,没有之一,一路磕磕绊绊,绿地的地标迟迟没有动静,地铁线路更是让人绝望,地铁7号线一期在建,9号线规划中,没有动工,15号线规划中,未动工,郑州华侨城算是二七新区仅有的一点好消息。

    预计金地正华漾时代高层预计13000元/平方米、洋房15000-15500元/平方米。
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  • 房产评论师
    Q 点评 绿城明月滨河 2019-11-14 21:53
    绿城明月滨河,十七大街与十二路交汇处。

    2019年初河南锦江置业有限公司以总价14.23亿元,拿下滨河国际新城一宗121亩的土地,单价1176万/亩,折合楼面价8828元/㎡,具体指标为建筑密度<20%,限高100米,容积率<2,绿地率>30%,这也是绿城明月滨河的的前身。

    绿城明月滨河总占地121亩,容积率为1.99,总建筑面积22万㎡,绿化率高达42%,物业形态全部都是小高层,,一共只有四种户型,103平方米的三室两厅,115平方米的三室两厅、128平方米的三室两厅,142平方米的四室两厅,整体小区偏改善。

    其实当绿城拿到这一块土地时,我也非常激动,绿城在市区终于拿地了,净地能够施展的空间也非常大,也非常希望能做出来好产品。

    但是问题又来了,没有宋公的绿城还是绿城吗,或者中交进驻之后的绿城还是绿城吗?

    最近和朋友们说起来北龙湖的蓝城兰园,当时我也抱有很大的期望,而且还是宋卫平代言,现在的结果是啪啪啪打脸,说好听的是和北龙湖其他项目有差距,说不好听是浪费土地价值。

    当然希望的想法是多虑的,也是希望绿城能始终如一做出好产品,预计价格22000元/㎡。
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  • 房产评论师
    Q 点评 万科世曦 2019-11-11 15:41
    万科世曦,农业路与京广路交汇处东北方向。

    该项目总占地面积为50亩,容积率为5.19,总建筑面积为16.5万平方米,一共是三个地块,两个地块为安置,一个地块是住宅,住宅地块成交单价为1225万/亩,楼面价为3621元/平方米。

    50亩的地块不算大,但是贵在三环内,规划了9栋高层,并且配件两层底商和1万平方米的市政公园,户型面积区间从90平方米、96平方米、117平方米、142平方米,主力户型是96平方米的三房,占比约4成,其次是117平方米的三房,占比约3成,整体偏改善。

    这个项目优劣势非常明显,猛一听名字万科世曦,还以为和万科世玠是孪生兄弟呢,但是相差甚远。

    项目最核心的优势是地段,农业路与京广快速路交汇处,属于三环内,另外项目西侧规划了一个一万平方的楸树公园,出行也十分便捷,周边有三个地铁口,1号线的五一公园站、5号线的月季公园站、3号线的农业路站,以及农业路高架桥和京广快速路,周边的配套也比较齐全。

    项目的缺点也非常明显,先天条件地块小,只有50亩,再加上5.19高容积率,住起来一定不会很舒服,外在条件高架桥和铁道是硬伤中的硬伤,产品逆天的糟心。这个项目有2T6也有3T8的筒子楼,预计价格16000元/平方米。
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  • 房产评论师
    Q 点评 亚新美好书苑 2019-10-31 23:01
    南区也开始了一场价格战。

    朋友圈被亚新美好书苑刷屏了,画风大概是这样:129平方米,首付15%,10888元起,首付30%,10299元起步,一次性9188元起步;99-118平方米,首付5%,12388元起,首付30%,12288元起,剩余首付一年半,分三次。

    这些房是工抵房,大户型便宜,小户型贵,按照不同首付比例,价格也是不一样,付款越多,越是便宜,这是融创管用的套路。

    亚心美好书苑位于二七新城嵩山南路与南三环交汇处,项目占地1.7万平方米,容积率2.99,总建筑面积6.6万平方米,一共只有3栋楼,规划3种面积99平方米、118平方米、129平方米,就是这样一个小小的项目在二七新区掀起了一阵风。

    二七新区作为郑州西南方向的巨擘,只能说太难了,土地供应量一直很大,房价一直涨不上去,行情一不好,各种特价房就出来。地铁规划的只有7号线和9号线,而五年内能通车的只有7号线了。

    另外应该是二七新区地标的地块,绿地也没有拿;举世瞩目的华侨城开盘也并没有想想的那么好,宣传的是9成或者10成,实际只有不到5成。

    总之二七新区任重而道远。
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    亚新美好书苑
  • 房产评论师
    Q 点评 郑州华侨城 2019-10-20 15:25
    开盘简报:

    1) 开盘时间:10月19日
    2) 开盘地点:郑州华侨城游客服务中心
    3) 开盘方式:线上微信选房
    4) 开盘房源:高层1#、2#、3#、6#;洋房9#、10#、12#、13#,共计721套房源
    5) 开盘优惠:按揭2%、一次性4%;9月29日前定存优惠15000元,9月29日后定存优惠10000元;升级优惠1%;按时签约优惠5000元
    6) 成交均价:高层12600元/㎡,洋房15600元/㎡
    7) 成交概况:共计推出721套,截止上午微信选房结束,成交721套,去化率100%

    二七区能否因为华侨城而崛起,让我们拭目以待?
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  • 房产评论师
    Q 点评 正商生态城 2019-10-18 23:19
    正商生态城,管城区郑新快速路与南水北调交汇处。

    该项目总共占地781亩,第一住宅组团321亩,总建筑面积57万平方米,第二住宅组团460亩,总建筑面积110万平方米,其中一期占地面积约7.4万平方米(约111亩),容积率为2.5,总建筑面积约19万平方米,规划5栋毛坯高层,13栋毛坯洋房,户型面积包括94平方米、104平方米、120平方米的三房,143平方米的四房,整体项目偏刚需。

    该项目周边临近十七里河生态长廊、南水北调运河,同时配套10所幼儿园、7所小学、4所中学、3所高中,同时该地块拿地时成交单价为672万/亩,折合楼面价4027元/平方米。

    现在说说管南的战况,猛然之间供应量上来了。

    九鼎华府,万亩大盘,9月29日首开,开盘去化惨淡,成交均价13500元/平方米。

    融创城,千亩大盘,二期精装均价135000元/平方米,低价倾销,杀的管南人仰马翻。

    永威城,六期不温不火排号中,预计15500元/平方米

    九鼎公馆,千亩大盘,均价15500元/平方米,销售不温不火

    绿都澜湾,七期,又是低首付、又是送车未抵扣卷,均价15500元/平方米

    管南的供应量上来了,房价也走到尽头。
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  • 房产评论师
    Q 点评 融创中原壹号院 2019-10-13 22:17
    江天一色无纤尘,皎皎空中孤月轮。江畔何人初见月?江月何年初照人?人生代代无穷已,江月年年望相似。不知江月待何人,但见长江送流水。

    Q君特别喜欢张若虚的《春江花月夜》,由景到情,再上升到人生哲理的高度。

    北龙湖就像是一本《唐诗三百首》,而《春江花月夜》则是明珠中的明珠,孤篇盖全唐。

    今天Q君说的是壹号院,Q君记得当年爆料说房价超10万被刷屏,朋友圈全部是那条点评,但时过境迁北龙湖的市场发生了一些变化。

    北龙湖某些项目毛坯居然可以卖到23000元/平方米,还有某些项目卖到28000元/平方米,还有项目降价两三千之后到37000元/平方米,据说上和琚原来也是要精装五万多,现在只要四万多就能买,你可以感觉到寒风彻骨。

    更为凄惨的是八九月份,北龙湖那是一个冷,很多项目一个星期都不卖一套房,有甚者一个月也不卖几套,所以大家都不约而同在十一的时候放水降价,所以你会看到十一火火的成交。

    再看壹号院,部分房源51000元/平方米,比之前便宜了五六千块,车位一个打八折,第二个五折,第三个车位白送,相当于买二送一,光是车位便宜30万左右。

    海明威在《太阳照常升起》里说:慢慢瓦解,顷刻崩塌。

    北龙湖郑州房价的定海神针也是愈演愈烈。
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  • 房产评论师
    Q 点评 豫发大运城白鹭源春晓 2019-09-30 14:43
    豫发白鹭园四期开始团购了,港区江湖又是一场腥风血雨。

    项目名称:豫发白鹭园春晓16号院7号楼和9号楼

    项目位置:豫发白鹭园四期位于航空港区太湖路与长安路交汇处西200米,地铁2号线港区北站东侧

    对象:豫发集团以及子公司的在职员工

    房源:80平方米两房和98平方米三房

    均价:一次性8500-8900元/平方米,按揭9000-9500元/平方米(低于市场价2000元)

    交房标准:精装修;网签时间:预计2020年3月;交房时间:预计2022年12月底

    交款金额:报名2万意向金,选房后转为房款,一次性需要付清全部房款+2万车位定金,按揭两房支付40万+2万车位定金,购买三房支付50万房款+2万车位定金。

    注意事项:

    1、选房顺序以现场通知为准;2、参与内购的客户网签前有一次记更名机会;3、认筹客户未成功选房,可在15个工作日携带相关资料到售楼部办理退款手续,一次性全款无息退还。4、已经选房的在预售证到位之前退房,并按时提交退房资料,根据客户的情况给予12%利息补偿……

    一朝英雄拔剑起,又是苍生十年劫。
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  • 房产评论师
    Q 点评 三和里 2019-09-25 23:22
    死于内斗的三和里。

    9月23日新郑正弘华岳有限公司在阿里法拍上拿下“位于新郑市龙湖镇双湖大道南侧、湖滨路西侧的土地及地上在建工程”,成交价格3.4亿元。

    新郑正弘华岳有限公司就是河南正弘置业的子公司,这个项目是新郑南龙湖三和里,三和里位于南龙湖双湖大道与湖滨路交汇处,占地面积约100余亩,规划13栋楼,在2017年初做过内购,价格是7000元/平方米,而周边的价格是9300元/平方米。

    这个项目真的是死于内斗。

    根据媒体报道,2018年7月21日河南乐家置业董事长彭发成呼吁严惩不法商人,彭说其公司位于南龙湖的的三和里新农村改造项目,原项目经理袁智勇、会计苏玉祥在任职期间,为达到侵吞“家乐置业”全部资产的目的,伙同他人合同诈骗、职务侵占、伪造印章、销毁会计凭证等多项犯罪,在两年多的时间里给家乐置业造成10亿元的巨大经济损失,同时导致160余拆迁安置户及500余购房户不能按期交房。

    最终该项目走上了拍卖的道路,根据被执行人提供的资料显示:

    12号楼约签约170套,缴纳购房款约2800万,购房均价约每平方7500元;
    15号楼约签约134套,缴纳购房款约2300万,购房均价约每平方5500元;
    6号楼约抵账24套,抵缴购房款约2600万。

    世界正在慢慢变好。
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    三和里
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