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杠杠哒 房产评论师

  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 保利海德公园 2天前
    保利海德公园
    项目位于中州大道与杨金路交叉口西北角,杓袁城改项目,目前准备开盘的是一号院房源。
    项目高度:
    1、一号院容积率2.49非高低配,但户型比较杂,梯户比不纯粹。
    2、小区未见较出彩的核心景观规划
    3、外立面较普通
    4、精装修符合价格定位,装标不豪华但是看得出比较用心
    位置:离北龙湖不算远,能吃到部分外溢;一号院距离贾鲁河景观带较近。
    商业:本身片区内配有不小规模的商业,且部分商业为保利自持,后期生活较便利。
    交通:紧邻连霍高速、中州大道,车行较为方便,一号院距离地铁超过适宜距离是硬伤。
    学校:这个是最大亮点,目前对外宣传为省实验+纬五路一小组合,且为学区,不清楚具体合作模式,但肯定确有其事,相信国企不敢随便宣传。
    优点:附近有保利商业规划,小区虽然定位不算高属于品质级但容积率2.49且非高低配,有学区概念,离北龙湖近能吃到部分外溢,离贾鲁河湿地公园近。
    缺点:距离地铁口超过了适宜距离,城改大盘需要时间起来。
    此次开盘价格不贵,预计1.7W左右,精装修,性价比不俗。
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    保利海德公园
  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 碧桂园国控天誉 2019-11-17 22:23
    碧桂园天誉
    项目位于杨金路与中州大道交叉口东北角,碧桂园天字系招牌。
    项目高度:
    1.外立面真石漆较普通
    2.小区景观规划较普通,一进主大门就是露天泳池是几个意思,进出人那么多谁好意思在这游泳呢。。。。。。。而且这游泳池用料也太普通了吧,让我想起小时去的露天游泳池,改成正常的水系景观不行么?
    3.精装标准还可以
    4.容积率2.5,但是采取了高低配
    5.小区内部有一条沥青车行道,严重与小区定位不符啊,车行道可以在小区外围我理解,这样子可以做成人车分流,你小区内部有个沥青车行道几个意思,哪怕不走车,小区颜值何在。。。。
    配套和位置分析就不多说了,还是那句话,最大优点离北龙湖近,最大的缺点是没有地铁
    目前剩余小高均价1.9W左右,郑州碧桂园还是那个碧桂园一如既往,产品缺乏诚意,从规划到施工很多细节都考虑不到位,既然是天字系了,也麻烦走走心啊,流量盘在郑州是赢不得口碑的!
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    碧桂园国控天誉碧桂园国控天誉
  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 福晟•九州府 2019-11-15 16:30
    福晟九州府
    福晟集团在郑州市区的第一个高端楼盘,位置在杨金路与马林西路交叉口西北角,新中式的建筑风格,精装修交付。
    项目高度:
    1、容积率2.49,首开地块方正,纯小高层设计,没有采用高低配,这点值得肯定。
    2、外立面是部分石材+真石漆+顶部金属漆,一般般吧。
    3、小区景观规划不错,小区主大门蛮气派,目前可见入大门后景观也还不错。
    4、户型设计上值得肯定,有2T4户的分离式核心筒设计;也有1梯1户,电梯入户的144大户型设计。
    5、装标与价格相符,卫浴用到了杜拉维特和汉斯格雅。
    6、小区在细节的处理上有惊喜。
    位置:距离中央大道不远,此地块属于杨金中间位置,还是那句话最大优点就是离北龙湖近,最大硬伤是没有地铁。
    学校:附近有金水区第一中学,高度未知
    商业:附近有商业规划,此处可以吃到北龙湖商圈外溢。
    优点:这个项目,至少在规划上,福晟确实下了一番功夫,能够感受到其一定的用心;首开估计1.9W左右,性价比还不错。
    缺点:小区在这个价位区间上没啥问题,最大的缺点是项目在刚改氛围片区内却没有地铁,以及杨金片区需要时间配套起来。
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    福晟•九州府福晟•九州府福晟•九州府
  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 美盛北龙台 2019-11-14 09:40
    美盛北龙台
    项目位于杨金片区,杨金路与中央交叉口东南角,共计11栋楼,1栋7层洋房,10栋16层小高的高低配组合。
    由于土地限制,单套可售房源面积不能超过144平红线,所以面积都不算大,这也是杨金片区的通病。
    项目高度:
    1、由于土地面积较为狭长,且地块不算大,就景观规划而言较为一般,没有特别亮眼的核心景观。
    2、精装标准不错,超过价格定位预期,一线大品牌不少。
    3、外立面设计有风格,但用料较普通,这也是杨金片区的通病,成本限制导致一体板、铝板、石材为主的外立面很少。
    4.赠送面积较多,开发商大部分户型上都做了偷面积的手法,阳台设计较大,这点还是值得肯定的。
    不利因素:
    1、距离郑州东动车所非常近,不管是视线上的影响,还是噪声影响都不算很宜居。
    2、项目距离地铁口超过适宜距离,刚改项目没有地铁很减分。
    3、开发商高价拿的二手地,吃了地价的亏,项目整体性价比不算很高。
    项目优势:
    1、距离中央大道非常近,属于杨金片区新盘里距离北龙湖北部片区核心区最近的楼盘,能吃到部分外溢。
    这个片区销售最爱说的就是,我们离北龙湖近,离北龙湖近,近。。。。。。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 康桥东麓园 2019-11-14 09:28
    康桥东麓园
    康桥东麓园对外宣称是除诸子庐、美庐湾外的在售高端住宅,项目位于杨金片区东部,慧城环路旁,杨金路以南,未来可沿慧城环路直达北龙湖北片区。
    项目高度:
    1、外立面采用局部石材+局部铝板+真石漆,相比项目宣传定位高度而言用料上比较一般,希望康桥在审美上在线。
    2、容积率2.49,不错,但是这片新盘容积率基本都这样,小区采取高低配,略减分。
    3、户型还行,但小高层没有1梯1户,电梯入户的设计。
    4、装标跟楼盘价位相比相符。
    5、小区景观规划在这个价位级别里不错,康桥园林成本要比一般楼盘要高。
    位置:最大优点就是距离北龙湖近,其次距离东三环高架不远,最大的缺点是没地铁
    学区:暂无优质学校
    商圈:附近无大型商业规划,但是能吃到北龙湖商圈外溢
    优点:康桥高端定位,质量有底线,小区景观有亮点,目前新开房源无需补差价,价格相比原来有回落。
    缺点:周围属于待开发状态,需要时间,项目非纯改善定位,没有地铁比较减分。
    整个杨金片区里,目前看至少在规划上,康桥这个项目综合性价比可以排的上号,刚改地缘自住如果有意杨金置业的,这里可以来看下。
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    康桥东麓园康桥东麓园康桥东麓园
  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 鸿园 2019-11-13 22:03
    鸿园是鸿宝集团在郑州打造的高端片区,目前已售5期,目前主力销售的为第六期,第六期的产品为洋房和叠墅,洋房精装修,叠墅毛坯。
    产品项目高度:
    1、小区景观规划不错,非常有特色的,鸿园的景观确实是一大亮点,下了一番工夫。
    2、外立面采用大面积玻璃+铝板(部分)+真石漆,在这个价位,这个级别里马马虎虎吧。
    3、小区有下沉式会所。
    4、洋房装标还可以,不算优秀,户型为大三室,客厅开间非常大,很气派,业主也可以把客厅隔出一个小屋子,变成四室。
    5、容积率1.29,在这个位置比较优秀
    整体小区定位符合高端改善置业定位
    学校:目前投入使用的是金水区第二实验小学,初中目前据说在和省实验谈合作,一切以实际为准。
    环境:距离西侧贾鲁河湿地公园不远,未来环境是个亮点。
    缺点:
    1、没有地铁
    2、附近没有核心商圈
    但是对于改善盘,地铁和核心商圈不是配套必备的
    有人说鸿园被诟病的是没有地铁,是这样的
    对于刚需盘,地铁是必须的,是标配
    对于刚改盘,地铁是很重要的部分
    对于高端改善盘,地铁是加分项
    同样虽然鸿园没有核心商圈,但是他离北龙湖不算很远,这点就够了,如果他地铁、核心商圈都有了,他也不是这个价了,产品定位和产品价格匹配。
    鸿园叠墅户型比较常规,价格也并不低,性价比不如洋房,因为同区位的瀚海尔湾的精装大面积172平高层都卖到2.1W+了,与鸿园160平洋房2.5W+的价格,总价相差并不算多。
    如果能接受400W价格的洋房,也有时间享受生活的,买到这里也不失为一种不错选择。
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    鸿园鸿园
  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 泰禾东府大院 2019-11-13 21:59
    泰禾东府大院
    泰禾集团在郑州市区的第一个落子,泰禾主做中式高端住宅,有院子系、大院系、公馆系、园系,在郑州市场目前有大城小院、中州院子。
    东府大院项目位于鸿宝路与东三环交叉口东南角,项目最大的亮点是他的小区景观规划,处处彰显泰禾在中式高端住宅的深厚底蕴,细节无处不在,小区三进庭院,内部有山有水,聚气藏风。目前在蓄客状态,预计优惠完小高层2.5W左右,首付比例高的价格有惊喜。
    项目高度:
    1、景观规划非常不错。
    2、外立面全部石材规划,非常好。
    3、容积率2.09不错,但是小区想卖溢价,采取洋房+小高(高低配)方式,略减分。
    3、装标还行,细节做得到位,与价格相符。
    5、泰禾物业也是非常不错的
    但是由于地块限制,他的单套房源面积不能超过144的红线,导致整个小区定位更偏向于刚改而不是纯改善,这也是为什么开发商要采取高低配的原因。
    学校:暂无优质学区。
    交通:距离东三环,连霍高速较近,无地铁。
    环境:东侧距离贾鲁河景观带不远。
    位置:无核心商圈配套,但距离北龙湖不远。
    优点:这个项目最大的优点就是项目规划高度不俗,赠送面积多,小高层性价比高,其次距离北龙湖不远
    缺点:不是纯改善定位,没有地铁比较减分
    由于房源面积不大,小高层140平四室优惠完总价在350W左右,非常适合刚改偏改善定位的地缘自住客户需求。
    这个项目最大的问题不是地段,不是其他,而是泰禾本身目前资金状态堪忧,蓄客时候对于资金的各项优惠政策让人怀疑力度是不是太大,如果这个项目能按规划落地,无疑是非常值的,前提是能都落地。
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    泰禾东府大院泰禾东府大院泰禾东府大院泰禾东府大院
  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 谦祥福晟兴隆城 2019-11-08 22:29
    谦祥福晟兴隆城
    兴隆城位于兴隆铺路与沙口路交叉口东南角,闽系开发商之一,楼盘共计4块地,A块地为安置区,C地块,D地块为目前在售地块剩余部分房源,B地块为待售状态。
    位置:紧邻京沙快速,距离北三环高架亦不远,小区地块较多,距离3号线地铁口兴隆铺路站距离不一,最近的B地块距离700米+,距离C、D地块1.2KM+,综合而言算的上交通较便利。
    学校:配套有公立学校,开发商拉来了北师大教育支持,至于能有多好,上限有多高不敢说,但比普通强点应该没问题。
    商业:附近无优质商圈,小区有底商。
    优点:
    1、C地块不算小,小区内部景观规划还可以。
    2、价格合适,目前C地块剩余房源只有大面积,130平,1.4W+。
    3、有学区概念,至少比普通强点。
    缺点:
    1、C地块距离高架近,有一定噪音影响;B地块距离铁路近,也有一定噪音影响;D地块地块太小同时和安置房同小区(物理隔开)。
    2、周边刚需氛围浓厚、周边没有优质商圈。
    地缘刚需自住,对学区有一定需求,对交通有一定需求,手中米可以接受1.4W+的价格,可以选择这里。
    建议:B地块为相对最好的地块,不急的朋友也可以等等,目前楼市横盘期,哪怕涨价也不会涨太多,B地块距离地铁口距离适宜。
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    谦祥福晟兴隆城谦祥福晟兴隆城
  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 万科世曦 2019-11-08 22:13
    万科世曦,继世阶后又一作品,万科是房地产老牌企业,业内老大哥,属于中规中矩,有板有眼,换言之,你掏多少钱就能买多少钱产品。
    这个项目位于沙口路与农业路交叉口东北角,亚新美好城邦的西边,紧邻双高架,容积率5.2,有1栋3T8,户型比较杂,精装交付,一部分装标C标,一部分装标和世阶一样B+标,预计开盘价1.6W+左右。
    楼部在世阶原址上,宣传也是和世阶装标看齐,但是地段和小区规划差世阶不是一星半点,当然价格差的也不少。
    位置:距离3号线地铁口900米+,可以接受,紧邻双高架,交通算的上便利,西边万科改造的楸树公园算是个小亮点,北边是物流园区,不知后期是否迁移,目前看较乱。
    学区:目前暂无优质学校,据说万科在谈,一切以实物为准。
    商业:附近无优质商圈,小区有底商
    优点:
    1.小区装标B+的户型,装标同价位级别里不俗
    2.位置算的上交通便利。
    缺点:
    1.容积率过高,导致这个盘,盘不大户型特别的多,还有一栋筒子楼。
    2.紧邻双高架,被北站货运线和京广铁路线夹在中间,会有一定噪音影响。
    这个小区换个开发商做一定是个纯刚需盘,符合刚需盘的一切数据,但是万科操盘,想卖溢价,赋予他一定的改善元素。地缘客户,更在乎精装修,在乎物业,接受1.6W+左右价位的,可以选择这个盘。
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    万科世曦
  • 普通会员
    杠杠哒 点评 东韩里(融创蘭园) 2019-11-03 21:45
    洋房北龙湖毛坯也就3W+,真当主城区人人傻钱多么。。。。。。。。。
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