梁京的米宅个人空间-历史楼盘点评信息-米宅郑州站

北京快乐8

欢迎来到米宅

微信登录

梁京 房产评论师

  • 房产评论师
    梁京 点评 万科民安三度湖山 2019-10-31 16:09
    项目位于郑上新区方顶驿文化旅游度假区,万科和民安联合打造,紧邻300亩方顶湖和600年古村方顶村,总占地约3600亩,总建面58万㎡。其中文旅部分主要由民安开发打造,住宅主要由万科操盘。

    方顶驿旅游度假区已经开始建设,预计2020年5月投入使用:“方顶驿”有600年历史文脉,是郑州境内面积最大,规模最大,保存较为完整且距离市区最近的一处传统建筑民居,代表了中原独特的民俗文化。

    项目以别墅为主,兼含部分洋房和高层,坐落于方顶驿度假区内,取以源度躁、以净度利、以逸度名之意。

    规划有洋房、小高层、双拼别墅、联排别墅,洋房和联排是143㎡,小高层98/116㎡,双拼277㎡,实用面积530㎡。

    143㎡的联排别墅是万科L型小别墅的典型产品,目前郑州市场上这种产品开始多起来,南方城市很多这种产品。建筑面积不大,但实际实用面积较大,有天有地独门独院,一套下来总价200万出头,周边生态环境也不错,确是远郊度假或者养老的理想居所。

    目前是轰轰烈烈的城市化进程,但未来最值钱的应当是大都市近郊的小院,远离城市喧嚣,又能享受城市配套。

    试想退休后,子女在城中住,自己在郊区休息养生,闲来喝喝茶、侍弄花花草草、日出而作日入而息,岂不美哉。
    (展开全部)
    万科民安三度湖山万科民安三度湖山
  • 房产评论师
    梁京 点评 雅居乐天域 2019-10-31 11:07
    雅居乐天域2018年1月拿地,与正商、龙湖同时拿的高价地,楼板价在6100-7500,而雅居乐正是地王,楼板价7500的那个。

    龙湖2018年10月开盘,拿地到销售周期9个月左右,正商是2019年3月开盘,周期14个月,雅居乐2019年6月开盘,周期17个月。。。

    基本上都是赶在市场高点拿地,低谷开盘,从开发周期长、精改毛预期下滑、价格下调等可以折射出市场的疲软,可以看出房企之艰难,不拿地要死拿了地还是要死。

    龙湖去年首开高层均价11000,今年3月正商首开高层均价10200,6月雅居乐首开高层10500,10月雅居乐二次开盘价格就下降了约1000多,实际上8、9月开始郊县已经沦陷,价格开始跳水,特价房频出,这几个楼盘当然也不例外。

    三剑客地价高,定位也高,产品都是100㎡以上,定位改善,但改善客户却不来买,所以就陷入一种更加艰难的境地,去化愈加慢。

    这种情况下只能忍痛割肉,以价换量,但7500的楼地价在那摆着,就算卖到10500也是亏损,所以只能严控成本,可以想见盖出来的房子的品质。

    前几年说万碧恒等一线房企来到郑州,落地情况很不好,没有带来好产品好理念等,只顾闷声赚钱,这是他们自身的问题。这几年房价暴涨地价暴涨,大家都不赚钱,这跟zf有关。

    这种时机下买房子就要慎重了,毕竟买的是一个家,住着安全舒心才是第一位的,一定要擦亮眼再下决心,切勿因贪图一时便宜而遗憾无穷。
    (展开全部)
    雅居乐天域
  • 房产评论师
    梁京 点评 正商生态城 2019-10-30 17:34
    正商生态城10月20号首次开盘,推出了1和2号院约500套房源,卖了大概440套左右,去化率在88%左右,高层均价11000-11500,洋房13500,这可以说是10月份去化最好的楼盘了。

    10月份开盘大约18个楼盘,推出量在500套以上的有4个(其他多数在100-200套,不具有代表性)。这4个楼盘有华侨城、谦祥钱隆城、碧桂园名门时代城、正商生态城,其中除了谦祥其他都是首开,去化率在35%-88%,开盘当天成交套数约200-440套(碧桂园数据为修正后接近真实去化率的数据),正商去化率和成交套数最高。

    可以看出,目前郑州市场还是价格为主导,价格低的比较有竞争力,正商生态城看来是要复制智慧城,2016年智慧城曾经是郑州市场的传奇,年度销冠。

    不过从生态城的产品来看,产品设计并没有太多亮点,只是标准化的复制,产品和正商湖西学府、家河家的设计如出一辙:边户户型设计不太好,只有南向2个面宽,洋房104㎡也是极刚户型。

    正商产品品质是相对比较靠谱的(起码不会比绿地差),所以综合而言,性价比还是很高的:比绿地花语城,一平方省1000-1500百块钱,一套能省10-20万,月供省400-1000,利息可以省出来很多了。
    (展开全部)
    正商生态城正商生态城
  • 房产评论师
    梁京 点评 裕华会园 2019-10-30 16:26
    裕华会园10月19-20号开盘,推出272套房源,去化180套,去化率66%,成交均价约12000-12500元/㎡,户型面积是88/122㎡,小三房比大三房贵300元/㎡左右。

    这个楼盘前期推广信息很少,几乎没有听说过,跟郑州目前无证不让宣传的管控有关,也跟开发商的低调作风有关,要说裕华可能很多人没有听说过,不像本土的正商、建业等知名,但其实他开发的楼盘还真不少,只是行事作风比较低调。

    惠济区来说,就有裕华美晨、裕华美欣、裕华美霖、裕华富邦广场、千鹿山,还有比较出名的是迎宾路3号。目前在售楼盘还有荥阳和高新区的行园和满园。

    怎么说这个不太知名的本土房企呢,给我的感觉是品质不是特别靠谱,只听说千鹿山交房做的不是很好,但他也自己的市场,因为价格便宜,位置也都还可以。

    比如这一次的会园,距离家河家约2公里,距离锦艺四季城约1公里,位置比其他稍差,价格比锦艺低很多,比家河家价格低几百块钱。

    裕华这个价格整体看只能说 性价比一般,跟他的位置、开发商知名度、产品设计、产品品质、物业服务水平等匹配。户型设计也是好几年前的产品,跟不上市场最前沿的设计,不得不说这个楼盘没有啥亮点。
    (展开全部)
    裕华会园裕华会园裕华会园
  • 房产评论师
    梁京 点评 融创城 2019-10-28 17:15
    融创最近又作妖,在绿都和富田都集体涨价把区域价格拉到15000以上时,他依然12000-14000卖着,收割着一大批客户,现在二期降价(精装跟一期价格一样),又推出分期政策(首付10%,剩余无息可以分5年,按月还,或者2年按次还),这样的举动无疑给举棋不定的客户一剂催化剂,于是乎又开始收割一大波韭菜。

    融创算是很能审时度势,战略和眼光都很不错,关键是能看清本质,迅速采取对策击败竞争对手。在南区碧桂园、富田2盘、永威、绿都、正商、绿地这么多刚需客户可以选择的楼盘的围追堵截中,融创看来是最睿智的。

    不过开发商越精明,客户也可能越吃亏,这都不好说,买房子还是要透过现象看本质,不要脑袋一热买错了,想清楚自己的需求再做决定,是追求价格还是品质,自己做决定不后悔。

    融创在价格上让利客户,自己也取得不错的业绩,希望对得起郑州人民对你的信任,将来能交出满意的答卷。如果是自住,更在乎品质,建议多看永威、绿都、康桥等。
    (展开全部)
    融创城
  • 房产评论师
    梁京 点评 富田城·九鼎华府 2019-10-28 16:58
    9月29日首次开盘了,推出220套房源,成交一半左右,这个是报出来的数据,真实的可能比这个还低,关键是价格在13000+,这样的价格这样的去化也就不足为奇了。

    这个楼盘之前说过,位置在四环外,虽然离东区近,奈何配套不足,目前不被客户认可,再加上最近市场供应多,高性价比楼盘更多,所以去化自然较差。

    产品什么的都没有毛病,之前也都说过,还是跟之前的观点一样,超过13000没有什么性价比了,开发商的定价策略不敢恭维,就是感觉有点太自信。

    你看看这一个月开盘的项目,三个首开,估计也就富田华府的效果比较差。你再看其他高价的去化也都不咋好,但是绿都澜湾感觉还是可以买的,宁愿花更多的钱买品质的,住着放心,这就是为什么更推荐本土房企的原因。九鼎公馆位置确实不错,但是前期涨价太猛,目前性价比打折扣了。正商生态城也是一个不错的选择。
    (展开全部)
    富田城·九鼎华府富田城·九鼎华府
  • 房产评论师
    梁京 点评 碧桂园名门时代城 2019-10-28 16:00
    10月27日首次开盘,推出500套,据说卖了400多套,去化率达到80%以上,均价12500-13500精装修。这个去化率不知道水分几何。

    楼盘是千亩大盘,位于四环、京广快速路、紫荆山南路、中州大道包围中,2号线穿过项目内部,未来规划还有9号线。交通很便利,距离东区也不远。

    配套的话,目前暂时没有啥拿得出手的,将来会比较齐全,千亩城改大盘,未来内部规划会很齐全,当然也会比较乱一些,商品房小区和安置房小区基本上都在一块,也共用学校。这是城改盘的特征(郑州除了东区,基本三四环间都是这)。

    环境也还可以,距离南水北调和十八里河都不算很远,茶余饭后可以散散步消消食。

    项目一期在京广快速路和左江璐东北侧,北侧临着站马屯明沟,一期距离地铁2号线十八里河站直线距离约1.4公里,走路需要一段时间,但好歹2号线转1号线或者5号线上班,或者去机场都还算很快,站马屯到紫金山站也就9站。

    一期规划了9栋住宅1517户,容积率2.99,只有两个户型,89和113㎡,多为3梯6户设计,也有2梯4户和3梯5户设计,户型设计一般,没有特别亮点的地方。

    综合来看,碧桂园这个楼盘素质还可以,与西侧万科大都会价格持平,性价比还可以,同区域的富田九鼎华府毛坯13000,绿地花语城是没有地铁毛坯12500左右。但是对于此楼盘持谨慎态度,主要是不太敢相信大开发商,尤其是碧桂园这种,品质不太靠谱的。
    (展开全部)
    碧桂园名门时代城碧桂园名门时代城
  • 房产评论师
    梁京 点评 万科城 2019-09-25 17:54
    万科城目前已经开了八期,八期是安开混合地块,价格比较低,七期精装高层12900左右,相比之前13500左右的价格是降低了。

    万科降价也一定程度上折射出目前市场的疲软,客户需求不足,尤其是这边四环外,对于刚需来说通勤时间确实有点长,但是现在刚需也只能买得起四环边的房子了。

    拿西四环来说,均价都在11500-14000了。按照13000左右,买个90㎡的,总价也得115万左右,首付35万,月供4800,对于刚需来说,压力不小。

    其实从万科一期到三期已经交房的社区来看,社区环境和物业还是不错的,所以万科城一期到前期的二手房成交率还是很高的,如果你关注的话你会发现,而且溢价能力也较高,商业氛围也很好,不得不佩服万科。

    相比于位置更优越的四环内地铁口的谦祥万和城来说高多了(二手房数据从成交套数/挂牌套数=成交率,以及成交均价来看,万科城优越很多)。

    所以对于刚需来说,如果不太关注通勤时间,更追求居住舒适度和物业升值能力的话选择西区的万科城还是不错的,更建议一期到三期的二手房,目前的市场存在捡漏的机会,要及时把握住。
    (展开全部)
    万科城万科城万科城万科城万科城
  • 房产评论师
    梁京 点评 正商十里香山 2019-09-25 16:44
    正商十里香山,本来想叫西山小镇(还是十里香山好听),位于巩义市米河镇,是巩义的东门户,占地约16平方公里,讲打造一个田园综合体项目,打造郑州市近郊以农业观光休闲一日游目的地。规划1带+3山+3核+3体验+4社群的空间结构。

    大一期占地3020亩,有1800亩半山农业公园,以采摘游玩为主,配建有野孩子公园,葡萄园、酒庄、民宿、酒店、学校、商业等,还有1200亩住宅。

    售楼部在18年10月底开放了,目前未公开开盘,其中一期住宅地块占地72亩,容积率1.02,规划20栋别墅+6栋洋房,142套别墅,主力是93-143㎡,262㎡有6套,洋房118套,102-153㎡。

    目前巩义上街荥阳几个千亩万亩大盘都接连面世了,包括雅居乐罗曼小镇、正商西山小镇、融创漫山小镇、万科民安三度湖山、永威山悦、恒大健康谷等。其中
    荥阳的恒大健康谷主打健康养老
    融创和正商以农旅、智慧田园为主
    雅居乐是以婚庆为主题
    永威是山居艺术作品,生态复合型度假小镇
    万科和民安的是分开做的,万科做的房地产,民安做的旅游开发,基于古
    镇开发的。
    其实都是以圈地卖房子为主的,有哪一家先做了产业出来的,都是先卖房子的。

    郑州之前是往东郑汴融城,绿博和汴西逐渐连到一起,方特、绿博、海昌公园、电影小镇、只有河南、奥特莱斯、郑汴中央公园等逐渐落地。
    你再看西区,刚处于起步阶段,从规划看已经输在了起跑线上,但土地已经被开发商圈起来了,都开始卖房子了。

    我认为你这边啥都没有,就算吹的再好,客户还是不买账嘛,第一没有zf的规划,不是核心发展方向,第二区域发展慢,形象差,没有已经落地的文旅项目。

    只能说当地zf没有规划好,眼光这个东西很重要。如果先引进几个文旅品牌,哪怕只做个规划,再去卖地也比这要好。
    (展开全部)
    正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山
  • 房产评论师
    梁京 点评 万科美景龙门 2019-09-25 09:55
    万科这个是美景鸿城的后期地块,目前卖的是37-73㎡的公寓房源,精装修交房,均价13500元/㎡

    地理位置是很好的,航海路中州大道机场高速,地铁4/5号线,到CBD、北龙湖、高铁站、机场等地方便快捷,上班方便,适合居住,出租给上班族还是挺不错的。周边也已经成熟,配套丰富,生活也便利。

    但是购买这的公寓,要考虑投资回报率的话,估计不一定多高,因为紧邻的美景鸿城小区就有1300多套50-65㎡的小户型,都是有赠送面积的小两室,租到美景鸿城同样很便利,小两室租金也就2000块钱,3梯9户住着也比万科龙门的小公寓要舒服。

    所以买这的公寓要考虑后期是否好出租,和租金的溢价能力,卖的话40年产权的税费很高,鸿城很多50-65的70年产权的小户型,都是紧挨着,龙门肯定也不好卖。

    所以,买这公寓的人除非是钱很多,想要做个资产配置,否则还是不如买鸿城的小户型二手房划算。
    (展开全部)
    万科美景龙门万科美景龙门万科美景龙门万科美景龙门
共 43 个点评 12345
郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘二七区楼盘中原区楼盘管城区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘中牟楼盘新郑楼盘新密楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘开封楼盘焦作楼盘巩义楼盘
郑州二手房
金水区二手房郑东新区二手房二七区二手房中原区二手房管城区二手房惠济区二手房高新区二手房经开区二手房航空港区二手房中牟二手房新郑二手房新密二手房荥阳二手房上街二手房平原新区二手房开封二手房焦作二手房巩义二手房 郑州二手房
版权声明
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有,任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问:大成律师事务所。