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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 浩创梧桐春晓 13小时前
    ——浩创梧桐春晓——
     
    中介公司最近在大力推梧桐春晓,3万就可以网签,难得的五证齐全。

    高层特价房6399,均价6900,7100封顶;
    洋房特价房7199,标准层均价7600,7900封顶。
    我记得这个盘之前市场好的时候还卖过7800左右,现在行情不好,降价也正常。
    如果对比下周边,确实很便宜。
     
    梧桐春晓位于郭店镇,郑新快速路与S102(密杞大道)交汇口东北角,属于曲梁、薛店、南龙湖三区交汇的地点,西边的绿地溱水小镇高层大概是7500,东边薛店的高层价格是7500,北边的孔雀城公园海小高层也是7600左右。
     
    所以梧桐春晓的价格真心不贵,地缘性客户不妨考虑下。
     
    项目总占地面积约300亩,目前新入市的二期占地面积约66亩,总建筑面积8.36万㎡,二期主力户型延续浩创一贯的风格,纯刚需,高层最大户型等于洋房最小户型,高层89-117㎡,洋房115-132㎡,2.1的容积率,自然都是大开间,三开间朝南,南向双阳台设计。
     
    虽然看似赠送多了,但个人认为这种设计不好,严重影响室内面积和主卧采光。
     
    另外洋房引进贯通式定向开门电梯,虽然让1梯2户变成1梯1户,但安全性私密性其实降低了。
     
    不管怎样,浩创对于在新郑北区的购房者来说,如果正商一样的存在,价格不贵,不烂尾,是一个踏实的存在。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 福晟•九州府 1天前
    年底真是多事之秋,福晟集团因民间借贷被起诉,另有多个子公司股权被冻结。
     
    与此同时,杨金板块的福晟九州府也迎来了首开。
     
    推出两栋16层小高层,98㎡小三房,120㎡三房,140㎡四房,精装修均价19000元/㎡,还有分期,首付10%,剩下的分二年四次付清,尽管面市时间不短,但这次卖得并不多。
     
    这是杨金调规噩耗后的第一个新开盘项目,事实证明,对购房者还是有影响的。
     
    同样可以佐证的是另一个开盘的伟业龙湖上城。
    也是推出两栋16层小高层,83㎡小两房,120㎡三房,135㎡四房,毛坯均价16000元/㎡,也有分期,首付5万,剩余首付二年分四次还清,比福晟付款门槛更低,但卖的也一般。
     
    两个楼盘的价格,相比周边美盛北龙台和康桥东麓园的2万+,算是降价了。
     
    九州府作为福晟集团在郑州开发的三大TOP府系之一,降价也卖不好,也是有原因的。

    首先,项目的形象并没有特别出众,依然是已经烂大街的新中式,其次,用料用材方面,1—2层精选米黄色外挂石材,通透三面玻璃的单元入户大堂,刷卡入户、电梯遥控,三玻两中空隔热玻璃等等。
     
    这些虽然不错,但郑州人不稀罕了,他用的每一项,永威康桥建业等本土房企哪个没用过,哪个又会比他差呢?
     
    个人认为,机场不搬,规划变差的杨金,也许会越来越向刚需靠齐,毕竟,北龙湖门槛太高,龙子湖没有土地,中州大道往西的老城区密度太高,住着不舒服。
     
    要想住的离东区近点,价格也亲民点,也许瑕疵满满的杨金是刚需进驻东区的低门槛。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 正商玖號院 2天前
    玖号院2013年开建,2015年停工,现在由正商代建。
     
    正商虽然是老司机,但毕竟时隔4年,烂尾楼续建质量可靠吗?钢筋水泥裸露在外面好些年,缺乏防护及管理质,难免锈蚀渗水。
     
    虽然一般来说,烂尾楼工程恢复施工前,必须要对原工程按现行有效的有关规范、标准进行验收、评估,对工程质量特别是工程结构的安全进行全面检测和技术鉴定。
     
    但是,前后开发商不同,对质量的把控程度不一样,难免让人觉得不踏实。
     
    不管怎样,对于原来的业主还是一个好消息。
     
    玖号院现在主推户型有88-131㎡户型,均价8800元/㎡,不得不说,正商还挺倒霉的,接盘开卖时的行情太惨淡,区域内价格战白热化。
     
    坤达祥龙城,8300,还首付2万,剩余首付5年内分10次付清。
    新盘红星天悦,8300,还送车位。
    孔雀城公园海,不到8000,送车位。
     
    而玖号院这种几年前的产品,形状奇奇怪怪,横生倒长,客厅要么朝东,要么朝北,没有一点竞争力。
     
    据悉,正商已经在这项目投入8个多亿,后续的产品应该也不太好卖,整体来看,正商拿这个项目不太划算。
     
    当然,不能简单的用经济账算,放到大局来看,正商在南龙湖已经拿下了红河左岸、生态城、智慧新城等数千亩土地,为当地解决一个烂尾楼,岂不是更利于后续发展?
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 绿地溱水小镇 2天前
    绿地钱紧了,有华中第一高楼之称的武汉绿地中心如今却因为资金问题不得不停工,闹得沸沸扬扬,施工方中建三局都被拖得资金无法正常周转。
     
    做zf想做的事,代价是很大的。
     
    zf喜欢地标,但超高层写字楼成本高,周期长,去化难。
    zf喜欢配套,但配套只有投入没有产出,沉淀资金。
     
    做这些压钱赔钱的事,是为了获取土地资源,如果获取的项目销售不足以覆盖投入,那只能前期一时爽,越往后越难了。
     
    最近,绿地郑州项目维权不少,项目品质不行,本质还是缺钱,绿地在郑州已经没啥像样的现金流项目了,绿地花语城算一个,绿地溱水小镇算一个。
     
    溱水小镇前段搞了不少特价房,最近又改成了毛坯房销售,看来也是为了赶紧回款。
     
    在曲梁,溱水小镇绝对是一等一的地段,溱水河沿岸和蝶湖公园,zf已经投入资金在建设,过不了两年,这里的环境绝对风景如画。
     
    但绿地这项目隐隐得有点不靠谱。
    一期6块地,4块住宅,2块商业,这两块商业,说是打造特色民俗商业街区、地标双塔、康养居酒店,这三项全都是现金流黑洞。
    二期三期所谓的溱水婚庆、双创园,基本都是商业或者工业用地,可售住宅寥寥无几。
    不知道绿地卖完一期,还会真的把后续的这些美好规划落地吗?
     
    从二七的绿地滨河国际城来看,很难。8400亩的绿地溱水小镇,能盖好三分之一就谢天谢地了。
     
    如果是买这里投资的,还是要谨慎一些。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 永威城 2019-11-13 21:14
    ——永威城六期不利因素提示——
     
    1、交房太晚。目前置业顾问宣传六期交房时间是2023年6月,整整3年半,比别人家2年交房时间晚了1年半,精装房交房晚还可以理解,毛坯房用3年半实在太长了,再加上装修时间,从购买到入住,得4年,人生有几个4年?还有等待的金钱成本,起码小10万了。
     
    2、楼间距较窄。六期地块小,56亩,摆了9栋34层高层,比较密,楼间距大多是35米左右,相比前几期高层40-50米的楼间距,采光估计会差一点。
     
    3、得房率低。六期的平面组合普遍为88+116的两梯四组合,一般来说,变化面积越大,公摊越小,五期普遍为88+130的组合,得房率才73%,估计六期得房率都在70%-72%之间。
     
    4、学校问题。还是老问题,不多说。
     
    除此之外,六期还是挺不错的。
     
    位置更靠近南三环,周边环境也不错,东临十八里河,西临学校,北侧是永威观澜亭、南侧是永威书香庭。相比五期被安置房包围,真的要好太多。
     
    景观方面,庄镇光大师光环加持,园林再是简单的花草树木的堆叠,而是超前的流形园林景观,整个园区以一条运动环线、两条东西轴线、三条南北弧线,勾勒出景观空间,以曲线园路串联起各个宅间,使景观空间更具有灵动性。
     
    目前传的六期的价格是15000,个人认为永威的小户型还是挺值得买的,因为永威的大小户型价格差的并不大,大户型比较贵,小户型价格还比较实在。
     
    其实个人最关注十八里河的改善,这条河对乱糟糟的管南至关重要,但十八里河改造的层级太低,如果像贾鲁河一样是市里的头号工程,那推进就快多了。可惜目前还是个小水沟。
     
    管南的城市面貌还是太差了。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 永和龙子湖广场 2019-11-12 22:30
    最近楷林一直宣传自己的办公理念,还是挺绿色环保的。但是,楷林这两年也不太行了,没啥像样的办公项目。
     
    要说这两年比较抢眼的办公楼,都在龙子湖湖心岛上,其中,永和中央广场算是一哥吧。
     
    永和中央广场位于平安大道与博学路交叉口,虽然处于湖心岛正中央,但距离地铁口并不近。相比岛上的其他写字楼,永和的优势有这些:
     
    1、足够高和大,36层,层高3.9米,标准层面积4000平米,整体形象比正商、局外要宏伟好多,与住宅相比,写字楼的外形还是挺重要的,不然也不会那么多皮包公司选择大玉米来提升公司形象。
     
    2、内部奢华。大堂挑高10米,1500多平米的入户大堂,五星级酒店级别的装修水准,相当有面子,郑州的写字楼,应该没几个能达到这个规模的入户大堂。
     
    3、电梯够多。每个标准层不到20户,但蒂森克虏伯的电梯高达27部,上上下下确实方便。
     
    4、配套够全。底部5层商业约6万㎡(含会议、商超、服饰、餐饮、KTV、健身房、五星巨幕影院、泳池、SPA、五星级酒店,应该是湖心岛上最大的商业综合体。
     
    不过,永和在销售上倒是亲民,户型大多是100-200平米的小型办公间,价格也不贵,16000多,总价也就160-350万,适合中小企业。
    据说永和卖的挺不错,一年能卖10多万方,在惨淡的办公市场,这非常牛了。
     
    对于投资客来说,写字楼投资难度较大,湖心岛上的更适合自用客户,对于特点的金融科技类企业来说,买写字楼还有额外优惠补贴,比较划算。
     
    但是,东区对于龙子湖岛的定位老是摇摆不定,之前说是基金岛,岛上招了100多家基金公司,前段阿里巴巴来这注册时,又说是智慧岛。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融创御湖宸院 2019-11-10 19:15
    ——融创御栖玖里——
     
    万山湖片区的地价现在并不便宜,10月最新拍的地楼面价都快2000元/㎡,加加其他成本啥的,保本价几乎和荥阳东差不多了。
     
    万山湖片区位于荥阳东南部,距离市区约20公里,一直不怎么引人注意,虽然有丁店水库,有万山,还有很大的索河湿地公园,但景观品质非常粗糙,连农家乐都不咋在附近开。
     
    火起来也就这两年, 在碧桂园万山湖壹号入市后,开始进入大家眼中,后面永威、融创等纷纷入驻。

    御栖玖里位于索河湿地公园西侧,滨河路与陇海快速路交汇处,占地239亩,建筑面积14万方,容积率1.03,总户数1066户,融创打造的全部是叠墅。相对于永威来说,融创做的偏刚需度假,相对于碧桂园来说,融创又没那么刚,在片区属于中等吧。
     
    项目产品分为两种户型,四叠产品分为上下两叠,均为两层的约164㎡户型,六叠产品分为上中下三叠,均为两层的约143㎡户型。
     
    六叠的产品比较中庸,就是个大三房,两开间朝南的复式洋房,楼下客厅厨房,楼上卧室书房。
    四叠的产品别墅感就很强了,客厅6米挑空,下叠院子上叠露台。
     
    相比永威山悦的叠墅,融创的露台阳台等附加值偏小,胜在面积小,永威是160的多,融创是140的多。
     
    即使是叠墅,融创依然采用现代简约的建筑风格,可能是为了节约成本,但在荒郊野外总感觉格格不入。
     
    区域内目前没啥配套,全靠开发商自己早造,融创配的有归心CLUB,健身房、便利店、干洗店等基础生活配套。
     
    目前永威山悦的叠拼价格在13000左右,融创的估计也这价格。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 万科世曦 2019-11-09 21:58
    ——世曦不利因素——
     
    世曦的不利因素和旁边的亚新美好城邦一样,南面是农业路高架,离得太近了,和融创城有一拼了,西面是京广快速路,两条路也就算了,两边还各有几条铁路,这注定世曦的环境不会太好。
     
    容积率高达5.19,就45亩地,9栋34层高层,1506户,这密度,这楼间距,这舒适度注定很差。

     以上两点就和改善无缘了。

    项目说是11月中旬开盘,释放的价格从16000-19000.
    16000的估计是9号楼筒子楼,3梯8户,户型奇葩,装修也低一个档次。
    其他正常的楼栋估计18000-19000,也不低了,旁边容积率3.6的亚新美好城邦,精装房尾盘的价格也才18000。
     
    项目外部环境不容乐观,卖点主要是万科的装修标准和户型设计了。
     
    世曦沿用江山府的大都会风格,装修还是挺有品质,有细节的。比如日本YKK系统窗(北龙湖好多项目也用这个牌子)、德国汉斯格雅花洒、杜拉维特洁具智能马桶、美国摩恩花洒、3M净水器,厨房全屋新风,地暖等。对外释放的装修标准是3000元/㎡。
     
    户型方面,同为容积率接近6的地段,万科比泉舜强多了,起码都是2T4/2T5的板楼。
    140平的户型,7.2米宽横厅,改造后的阳台十分宽敞,南朝向两卧室赠送飘窗,且主卧带独卫。虽然这个户型进深很长,但实际居住感应该不差,到时去看看样板间。
    95平和117平户型,也有三开间朝南的和南北通透的方正户型,都不算差。
     
    要注意的是,目前万科比较鸡贼,总是利用样板间的一些装修细节营销购房者,但购房者还是要保持清醒,装修的那些小方便,小用心真的不值啥钱,买房还是看大面,地段、小区整体。
     
    对于改善客户来说,万科世曦还是太勉强了。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 永威望湖郡 2019-11-08 21:19
    永威的野外盘,都是很不错的,一是指标够足,二是地价够低,能够不受限制的发挥,比如上和郡,上和府,以及港区的望湖郡。
     
    双鹤湖CBD,依托港区的宏大规划,以及“海绵城市”造城理念,打造集公园、地下商业、地下车库、地下综合管廊等于一体的5层立体结构,堪称未来城市的楷模。
     
    虽然一个大公园非常舒服,但是啥都没有,尽管环湖规划有包含约185米摩天双塔在内的32座商务总部塔楼,约42万方商业综合体,但发展成有人气的区域,还得小10年。永威择址这里,也对得起这么仙气的地。
     
    要说一下,永威在港区还没有独立的地块,南樾是豫发的地,望湖郡是航田的地。
     
    项目占地108亩,总建筑面积10万方,1.49低容积率,规划8栋高层、7栋洋房和6栋叠拼组成,并配有一所6班制幼儿园。
     
    永威一向敢于尝试高端产品,像建业、招商都是刚需产品为主,而永威做了不少叠拼,面积不小,181-227㎡,客厅采用6.4m挑高和7m面宽尺度;下叠首层有37m²院子和68m²地下室,上叠顶层60m²露台,有天有地有院子,理想中的改善产品。
     
    最关键的是,这是精装修交付的,双鹤湖片区要求成品房。

    叠墅的装修标准不低,地面和墙面使用仿大理石砖,电视背景墙使用布艺硬包,配备中央空调和新风系统,部分卫生间配置智能马桶及定制衣柜,此外,还配有小夜灯、入户感应灯、玄关挂钩、U**插座、一键照明开关的设计,当然,这些基本都是成品房的标配了。
     
    如果放在市区,这叠墅产品绝对抢手,可惜是在投资投机氛围浓厚的港区,还是南港,所以购房者喜欢的还是面积小,单价低的高层房源。
     
    望湖郡高层的性价比不错,精装修1万一平,比北港划算很多,如果是地缘性客户,确实值得来一套。

    周边最近开盘的建业云境,毛坯房9000,基本和望湖郡旗鼓相当,但永威的位置要好些。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 瀚海观象 2019-11-07 22:59
    真的降价了!!!!

    朋友前圈疯传的瀚海观象终于要入市了,就在11月中旬。
     
    目前初步对外释放的价格如下:

    170-190平,均价约21500元/㎡
    240平,均价约22500元/㎡
    340平,均价约25500元/㎡
    还带8000-10000的高档装修。
     
    作为一个终极改善,对标北龙湖的项目,这个价钱还是挺有杀伤力的,之前传的价格都快接近3万了,而这次扣掉精装,几乎就是白沙刚需盘的市场价,比如刚开过的星联岚溪府,精装均价才14000。
     
    瀚海的外立面一向颜值担当,这次采用的石材立面+纯铜构件,就冲这外立面比普通楼盘贵个千把块钱不成问题。
     
    除了立面,就是整体的规划打造。
     
    同为象湖北的改善盘,瀚海打造的是纯高层,10栋19-24层高层,容积率2.5,地块非常方正,占地74亩,但总共只有551户,景观方面一核三轴四组团+8000平米下沉式庭院、四季恒温的游泳池、附件绿色科技等等,高端纯粹。
     
    而旁边的碧桂园象苑,则LOW很多。
    同样规模属性地块,高低配太师椅,套均面积180,比观象220平的套均小了好多,规划看着也不用心。
     
    观象此次的户型一改以往的飘逸灵动,非常的方正,线条横平竖直,全部是90度直角,强迫症患者看了肯定满意。
     
    目前周边的亚新紫藤公馆,140-220平,均价24000-27000元/平米,卖的艰难,瀚海观象虽然便宜,但面积太大,划下来总价和亚新差不多,估计也不太好卖吧。
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