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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 龙湖·景粼玖序 1天前
    龙湖地产进驻郑州主城区的第一个项目—龙湖景粼玖序。
    位于科学大道与石楠路交叉口向南500米路西,这是龙湖景粼系河南首发作品,为龙湖第四代洋房产品,规划4栋高层、12栋洋房及两栋公寓产品,临时展厅已对外开放,目前处于前期咨询阶段,建筑工程规划许可证暂未公布,预计年后开盘。
    地块指标需配建zf自持的租赁住房,应该为与商品住宅分开的两栋公寓产品,做冠寓的可能性较大,冠寓是龙湖集团旗下的长租公寓品牌,主要打造以集中式青年公寓为核心,融合居住、社交、商业、娱乐、生活服务的多元化社区,采用管家式服务,全新定义租房生活,目前在郑州有人员公园店、大卫城店和郑汴路店,但该项目为zf自持,性质略有差别。
    亮点:高新区主城区,南侧为朗悦公园府,北侧为升龙又一城,位置各种配套都比较齐全,交房即可入住,无需等待,地铁1号线和待建的地铁8号线,交通便利。
    龙湖品牌号称洋房的鼻祖,目前在新郑龙湖有项目,但交房产品暂无,根据郑州的各大品牌开发商来看,品质不能只看宣传,希望龙湖能把品质坚持进行到底。
    如果说滨河国际新城的绿城明月滨河是大家对绿城最为期待的产品,那么龙湖景粼玖序将成为高新区最为期待的龙湖洋房产品,整个高新区的发展目前以西四环为界,西四环以东为高新老城,目前已经发展的比较成熟,尤以教育资源最为瞩目,但高新区的洋房产品确极为稀少,能称的上的品质住宅更是少之又少,所以该项目的推出还是非常值得期待的,周边地缘性改善客户可以重点关注。
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    龙湖·景粼玖序
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科世曦 1天前
    万科回归主城区后继世阶、江山府之后的第三个项目,位于农业路沙口路交叉口,外立面沿用江山府的大都会风格,规划面积89-142平,2梯4户、2梯5、2梯6、3梯8,整体定位刚需、刚改,预计11月底开盘。
    卖点:位置、万科品牌、万科装修、万科特色的配套设施
    农业路、沙口路,标准三环内、主城区,交通可谓是四通八达,周边各种配套设施都比较方便。
    万科为业内的老大哥,在这个盛行维权的时代,万科还是比较靠谱的,后期物业为万科物业,物业的重要性对于小区日后增值、保值都是至关重要的。
    看的见的成品房精致装修都在里面,一线品牌厨电,老板抽油烟机灶具洗碗机,美的厨余废品粉碎器、郎思威凉霸,汉斯格雅可抽拉水龙头,卫浴的品牌全为汉斯格雅,日本松下的风暖浴霸。
    内部规划有美式都会风情商业街及全龄生态儿童乐园等场地,为有效的隔离西侧高架带来的噪音污染,万科在西侧代建了1万方以楸树为主题的市政公园。
    从以上几点来看,作为主城区的稀缺楼盘,世曦的条件还是很优越的。
    但东侧为最大的铁路编组站,出门被错综复杂的高架桥所包围,周边虽然贵为三环内,但总给人一种杂乱无章的感觉,目前周边除东侧的亚新美好城邦基本无品质住宅,希望万科能在此独树一帜,打造品质住宅。
    城心住宅越发稀缺,据透露16000起步,刚需可以关注。
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    万科世曦万科世曦万科世曦万科世曦
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 融信朗悦·时光之城 2019-11-15 16:10
    融信朗悦时光之城位于高新区科学大道与金柏路交叉口西南角,临近大热的双湖科技城板块,共十大组团,分四期开发,规划公寓、高层、小高层、洋房、商业和学校,从刚需到改善,覆盖不同人群,为融信朗悦共同打造的全龄产品系千亩大盘,新亚洲设计风格,一期即将首开,占地128亩,为8#和9#地块,8#地块位于梧桐街北、梅林路东,容积率3.49,规划11栋纯高层产品,户型面积76-131平,2梯4户,定位刚需刚改。9#地块位于紫檀路东、杜英街南,容积率1.99,规划7栋小高层和7栋6层洋房,小高层为2梯4户,面积为89-120平,洋房1梯2户,120-140平,定位偏改善。全毛坯交付。
    优势:新鲜出炉的地铁8号线天健湖站位于科学大道与红杉路交叉口,预计2024年开通,项目临近地铁口,标准的地铁盘,基本首期交房一到两年即可享受地铁福利。
    内部规划5所幼儿园、2所小学、2所中学、三大情景式商业、4大主题市政公园,据说会引入名校,教育和商业本身就是其开发商的拿手项目,所以未来基本上不出社区就可以满足居住、教育、娱乐等所有项目,千亩大盘的成功案例可以参照国基路的普罗旺世。
    除了项目自身规划的公园外,科学大道以北为天健湖公园,未来生态环境可以依托双湖科技城。
    双湖科技城为高新新城未来发展最重要的区域,该项目虽不在其范围内,但临近也能借助发展的一部分优势。
    劣势:目前所有的规划大部分还都停留在纸上,呈现在眼前的还是荒凉,路网还不够完善,虽然双湖科技城现在发展势头比较猛,但带动周边发展保守也得3-5年左右。
    西侧为绕城高速,南侧临近陇海铁路线,介意的请绕行。
    目前周边有M3美立方,万科城,郑州轻工业学院新校区等,首开预计均价11000左右,这种大盘周边地缘性客户可以关注,刚需建议慎重,除非你工作生活都在高新老城。
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    融信朗悦·时光之城融信朗悦·时光之城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 关虎屯新里城 2019-11-14 16:36
    这个地处城市最中心的城中村几经周转、历经磨难,终见曙光,华丽转变郑州版“三里屯”。
    位于花园路农业路交汇处东北角,总占地面积135亩,整个项目以商业和商务用地为主,住宅用地为少量,开发商为大树置业,背后股东为国资委、豫发集团、兰德置业,实力还是很强大的,一期为农业路南、政七街西地块,主打商业街和公寓,公寓面积为48-69平,首开1#和3#,其中1#为8梯23户,3#为10梯24户,精装交付。
    虽卖公寓,但自持的12万方商业为最大亮点,区别郑州传统商业,借鉴北京三里屯、上海新天地、成都太古里等开放式商业街区的成功理念,该项目的商业规划按照“开放街区+漫步休闲”的商业理念,打造“九坊十巷”的真正坊巷式体验商业,与对面的国贸360、花园路丹尼斯将打造成郑州规模最大的最时尚的商圈。
    优势:位置、位置还是位置,这点对于商业和公寓产品来说实在是太重要了,周边跟东风路一带有着金水CBD 之称,地铁2号线就在楼下,毗邻农业路、花园路,标准的三环内,市中心。
    这里是郑州密度最大,也是最有活力的郑州商圈,周边聚集国贸360、花园路丹尼斯、兰德中心、正弘城、凯旋广场等,商业氛围相当浓厚,未来关虎屯新里城的加入也将会成为一道亮丽的风景线。
    跟其他公寓项目不同,该项目为双气配置。
    “订单式”装修方案,聘请专业的装修设计团队,除了常规的基础装修方案,客户可以根据自己的需要选择装修包。
     劣势:公寓产品如果考虑自住后期嘈杂和交通拥堵还是要考虑进去的。
    这个位置独一无二,投资可以关注,期待郑州版“三里屯”完美绽放。
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    关虎屯新里城关虎屯新里城关虎屯新里城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 福晟•九州府 2019-11-13 23:35
    福晟九州府为杨金片区大贺庄改造项目,总占地420亩,作为福晟TOP府系产品,从售楼部到景观示范区处处彰显新中式的大气,成品房交付,样板间于11月9日正式对外开放,开放户型为98平、144平,预计本周六首开7号楼,价格会低于美盛北龙台、康桥东麓园。
    成品房交付:全热交换新风系统、纯水直饮水过滤系统、断桥铝中空三层玻璃,关于西晒还专门做了处理、卫浴采用全球顶级品牌汉斯格雅及杜拉维斯、全方面打造智能社区、整个社区wifi覆盖、智能门禁、智能电梯以及智能安防,更多的细节还有户内小夜灯、防溅插座、预留电动窗帘插座等,这应该是目前杨金路上配置最高的社区。
    优势:福晟旗下物业公司—福晟生活服务集团,如所说的配套、配置都能全部落地,社区还是挺让人期待的,东侧和西侧都规划有学校,临近杨金路以及未来发展的主干道—东三环,虽然杨金片区褒贬不一,但距离市区不算远,交通各方面相比远郊盘优势还是比较大的,在抗跌区域范围内,除了价格有点高,还是可以放心购买的。
    劣势:目前的杨金片区,处于发展阶段,商业医疗都非常匮乏,北侧为安置房,再往东还为安置房,虽没有被安置房所包围,但周边安置房体量还是很大的,后期居住难免会受到影响。
    片区虽然整体容积率在2.5左右,以小高层和洋房为主,颇具改善基因,但目前在售楼盘应该除天誉和伟业龙湖上城一期有超过144以上的户型,2018年以后批复的土地,因为土地性质的影响,户型最大面积限制在144内,这个是改善最尴尬的面积段,对于一些品质要求比较高的刚改来说应该是个不错的选择。
    首开性价比高,均价19000左右,刚改可以关注。
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    福晟•九州府福晟•九州府
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 山顶枣庄储备项目 2019-11-07 14:37
    未来地产接手山顶地产,开发枣庄城中村改造项目,案名未来金水天奕,该未来地产已非原来国企背景的未来地产,背后股东为河南八达威商业集团有限公司,于2016年并购原郑州未来房产集团旗下地产板块全资子公司,目前开发的楼盘以地市为主,旗下除未来房产还有未来和谐物业、河南豫中建工集团以及商业及科技项目,涉及范围比较广,这应该是未来房产重合组合后进入郑州市场的第一个楼盘。
    枣庄城中村改造项目,以东风路为界,分南、北两个地块,南侧为东风路与东明路交叉口西南角,占地118亩,容积率5.0,居住用地,但可兼容商业用地和商务用地,其中商务建筑的兼容比例应不大于地上总建筑面积的25%,小于20%,商业建筑的兼容比例应不大于地上总建筑面积的6%,居住建筑高度为100米,商业建筑高度为150米。北侧为纯住宅用地,占地37亩,位于鑫苑路和天府路的西北角,高度为35米,容积率1.9.
    主战场位于东风路南,后期临路将被规划为商业综合体,标准的三环内楼盘,周边交通便利,地铁8号线经三路站已经确定,配套成熟,紧邻南侧为常绿集团刚摘得的枣庄热源厂地块,毗邻东风渠环境优美。
    纵使容积率已达到5.0,北侧会规划大量的商业,但动辄17000以上的均价,金水区早已不是刚需停留之地,目前项目进度缓慢,地块已被带有未来地产的标识围挡围上,内部已开始前期建设,但土地招拍挂工作暂未开始,入市还需时日,考虑在主城区置业的刚改和地缘性客户可以关注。
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    山顶枣庄储备项目
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 伟业龙湖上城 2019-11-05 16:12
    作为杨金片区的拓荒者,抛开一、二期的团购,三期更名龙湖上域,全新规划,全新出发,规划6栋18层小高层,面积为83-142平,毛坯交付,但精装入户大堂并配备有伟业自家英德牌新风系统,目前预售证已公示,预计11月中旬开盘。
    三期因为地块狭小,本以为最施展不开的就是景观,没想到把园林景观和楼间距作为了亮点,正常楼间距在42米左右,最大达到62米,景观以五大花园场景为主,1#和3#中间规划有集中绿地和儿童乐园,定义为凯瑟琳花园和小王子乐园,2#和5#中间为波波里花园,2#北侧为莫奈花园,6#南侧为布查特花园,5#和7#之间规划有体育活动场地,定义为杜乐丽花园,麻雀虽小五脏俱全,如果实景打造,那绝对是花的海洋,但从1号院和2号院交房的实景来看,景观设计并非伟业的强项,以此作为强项,对伟业来说也算是一个考验,西侧的科教园区第一小学计划明年秋季招生,中央大道跨连霍高速这条说了好几年的道路工程据说已经再修了,周边配套不是没有,而是一直在建中,进度太慢。
    虽然杨金一直是备受质疑,但碧桂园来了、美盛来了、康桥来了、福晟来了,杨金路两侧的住宅陆续交房,低密度住宅的存在感是不可质疑的。伟业恰逢福晟首开,竞争对手太强,唯有降低身价,低价走量才是保全自己的硬道理。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 申泰中原印象 2019-11-05 12:46
    申泰中原印象随着冰熊集团的爆破进入了人们的视线。
    项目位于经三路红专路西南角,为金水区西韩砦改造项目,典型的金水老城区,与东韩砦的融创兰园相对应。分两个地块开发,住宅用地容积率5.5,规划9栋住宅,户型面积为68-162平,其中南侧三栋为安置房,临近红专路经三路为商业地块,规划8栋商业写字楼公寓产品(其中包括5栋150米的超高层建筑),未来将成为经三路上的地标建筑,住宅为精装点位交付,挑高精装入户大堂,指纹密码锁,三层断桥铝中空玻璃等,整体感觉偏刚需、刚改。
    周边配套:金水核心地段,黄河路,经三路,红专路,地铁5号线和2号线,交通便利。商业有在建的关虎屯新里城,瀚海璞丽中心,国贸360等,学校有黄河路三小,纬五路二小以及34中等,周边以各机关单位家属院为主。
    这是一个优势劣势都比较明显的项目,优势就是它的位置,核心主城区的新盘真的是卖一套少一套了,劣势是与安置房相隔一条小路,被安置房和大量的商业公寓包围,后期的居住体验难免会受到影响。
    今年是金水区楼盘的爆发年,除了金水北,主城区主要有融创兰园、未来金水天亦、万科世曦、名门天境等,交通便利,绝佳的位置,对于地缘性客户绝对是个不错的选择,只要价格合适,不管产品如何,应该不愁卖。
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    申泰中原印象
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 东韩里(融创蘭园) 2019-10-30 16:58
    望眼欲穿,二环内东韩砦项目终于要启动,案名融创兰园,是其与瀚海的合作项目,位于经二路与红专路交叉口,容积率4.9,规划4栋高层4栋洋房,高层面积为85-144平,洋房147-171平,目前处于前期咨询阶段。
    又是一个主城区不可多得项目,各方面的配套都占据着绝对的优势,首先是这个位置交通自然不在话下,条条大路通罗马,地铁5号线相隔一个路口已开通,公共交通非常方便,但南侧的红旗路为单行道,红专路、经一路、经二路难免会出现拥堵。
    学校目前划片应该是纬五路二小,61中,紧邻东侧为规划小学用地。
    商业属于经三路商圈,南侧为瀚海璞丽,北侧农业路为易初莲花及在建的名门天境商业,以及未来农业路东明路附近规划的高端商业综合体,总之主城区最不缺的就是商业。
    西侧为安置房地块,项目所在地块为安置房混合开发用地,加上曾经的内购,高容积率,把这几层关系处理妥当真不是一件容易的事,因为规划有洋房,而且面积最大170平,刚需盘夹杂着点改善的基因,据透露,高层在2万左右,洋房在25000左右,这个价格也是充分体现了主城区的优越性。但临近年关,融创还是那个融创,在回笼资金的紧要关头,价格的变化还是很随性的。
    二环主城区新盘真是为数不多,个人感觉更适合地缘性改善一族和刚需,只是不知道这个价格刚需能否接受。
     
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    东韩里(融创蘭园)
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 天伦·风华苑 2019-10-28 22:48
    天伦风华苑位于郑港辅路西、鸿宝路北,为天伦3月19日摘得地块,73.12亩,容积率1.99,与北侧的天伦绿地项目、西侧已拍的地块同属于任庄改造项目,售楼美学中心10月19日已对外开放,这个项目即是当时传言的天伦金地悦风华,目前只有天伦在大力宣传,开发商河南居悦置业已由天伦地产100%控股,看来天伦金地的合作已经是不了了之。
    规划5栋高层、9栋洋房,高层面积为95-125平,洋房为125-140平,属于科教园区的龙子湖北区,这里原来以鱼塘和林地为主,所以牵扯的城中村改造项目较少,安置房自然就少,因为机场的存在,整体限高50米,容积率全在2.0左右,处于城市的东北方向,秉承城市发展北扩东移的发展方向,片区天生具备品质住宅的基因,目前周边已经进驻的项目有鸿园、尔湾、桂语兰庭、清水湾、康桥香麓湾等,均是一线开发商,产品以低密度洋房和叠墅为主,主打品质住宅。
    交通:规划1号线北延线及地铁20号线,规划还是以官宣为主,就是有,建成通车也差不多要10年了
    明理路和博学路未来规划穿过连霍高速直通龙子湖,临近鸿宝路、东四环、杨金路、金城大道,未来周边路网建成,交通还是比较方便的。
    教育:目前片区已对外招生的小学仅有金水区第二实验小学,北侧将引入金水区知名小学和中学,名校有很多种,教育局直属、联合办学、分校等,傻傻分不清楚,对名校在意的可以重点关注一下。
    劣势:生活配套不完善,严重匮乏,路网暂未修通,到处不乏乡间小道,短时间根本无生活氛围而言,成熟还需很长时间。
    周边新盘较多,这个片区已经真正进入了品质时代,刚需不建议考虑,投资和能够等待几年的改善客户可以考虑。
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