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年关将至,天津楼市还会有“春节效应”吗?

发表时间:2019-11-14  作者:钱掌柜  来源:米宅北京

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众所周知,每年的一到三四月份,楼市大概率会迎来一波“小阳春”,这也就是我们平时所说的春节效应。


如今,已经十一月中旬了,再有两个多月,我们即将迎来中国传统的春节。


可是,如今的天津楼市,还在持续的下跌之中,看不到丝毫止跌企稳的迹象。


看到这架势,许多朋友忍不住问:今年天津楼市还会有“春节效应”吗?


这个问题暂且搁置,我们先来捋一下目前天津的楼市现状。


在这里,笔者想用几个关键词来表述。


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第一个关键词:天量,且持续增加的库存


中国指数研究院发布的数据显示:2019年第三季度,天津累计新批准上市面积为481.07万平米,环比上涨了8.91%。


尽管供应量出现了增加,但在楼市整体降温的大环境下,天津在2019年第三季度累计成交了352.69万平米,较第二季度下跌了0.69%。


实际上,自2017年第二季度开始,天津就一直保持着季度批准上市面积高于销售面积的局面。在2018年的第三四季度,天津楼市的销供比跌至0.5左右,即批准上市面积是销售面积的2倍。


2019年之前,天津土地供应的主力是环城四区、滨海新区和远郊,然而,自从三季度开始,这个格局发生了微妙的变化:


2019年第三季度,天津环城四区供应面积占比出现了较大的变化,占全市比重缩减至了31%。与此同时,滨海新区的供应热度同样有所下降,第三季度共推出了81.34万平米的房源,全市占比下降至了17%。


目前,远郊五区成为了供应的主力,全市占比在2019年第三季度已经上升至了45%。市内六区的供应则基本保持稳定,供应占比为7%。


中国指数研究院信息显示,三季度末天津的可售面积持续增加,季度末可售面积为2014.10万平米,出清周期为17.07个月。


其实,库存本是个动态的指标,在行情好的时候,17.07个月,可能只是小case,说不定用不了一两个月就去化完了。可在如今这冷淡的行情中,17.07个月的新盘去化周期,再加上天量的二手房,这究竟意味着什么,大家好好琢磨一下。


另外,还有几个关键性的数据值得玩味:


2019年前三季度,天津的土地出让金累计达到了1177亿元,出让地块103宗,
出让金总额位列全国第二名。


虽然土地成交温度尚存,但溢价率却一直在低位运行,2019年第三季度土地市场的平均溢价率仅为4.69%,成交楼面价为6692元/平米。


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第二个关键词:创下新高的二手房挂牌量


先给大家看一张图:



这是各个城市实时的二手房挂牌量(只包含链家),从图中我们可以看出,四个一线城市北上广深的挂牌量分别为:92911套、68835套、63444套、44208套。这样依次递减的数据,可以说很符合各个城市的面积、人口和重量级。


今年6月底,北上深的挂牌量分别为81036套、76953套、47339套。和现在数据一对比,我们会发现,北京的挂牌量增加了将近一万套,而上海和深圳则减少了大几千套。


这背后的原因,当然也很简单:深圳、上海相继出利好,而帝都却岿然不动、价格一路阴跌,所以,一些拿不住的业主选择抛盘,是再正常不过的事情。


再来看二线城市的挂牌量,成都118947套、重庆135585套、武汉109220套、天津109561套。


为什么人口和重量级远不如一线的这些二线城市,二手房挂牌量却大于一线城市?只有一个原因可以解释:


之前的大量投资客选择了集中抛盘。


从上图中我们也可以看到:天津的房源数量,在这一个月内也是逐步攀升。


只是如今流动性几乎被锁死了,成交困难。但如此耗下去,几个月之后会发生什么,有些事不能说得太明白,大家仔细琢磨一下。


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第三个关键词:10月份开始反弹的二手房成交量


从今年五月份开始,天津房价就开始一路下滑,如今接近年关,新盘更是各种降价促销,企图“以价换量”来促进回款。


不过,值得注意的是,自从前段时间放宽了滨海、宝坻两个中关村科技园之后,再叠加上“政策底”已现,天津10月份二手房成交量出现了反弹:


天津专业房地产研究机构最新发布的统计数据显示,今年10月,天津二手房共成交3023套,相较于9月增长156套。


今年3月天津二手房成交量达到年内高峰,成交破4000套,此后连续数月每月成交量都在2000多套的水平。


从10月份的这个成交量来看,实属不错,而10月份房产经纪人带客户看房量达到91790次,比9月份提升近38.65%,这表明二手房市场活跃度稳中回升


对于天津房地产市场来说,这是一个积极的信号,如果这个成交量能够持续下去,那么,年底止跌甚至年后回暖是超大概率事件。这一点在之前的文章《注意,天津短暂的购房窗口期即将出现!》中笔者已经强调过。


但是,鉴于新房的天量库存,以及不断创新高的二手房挂牌量,笔者对2020年天津楼市的看法依然偏悲观,说白了就是:春节之后可能会有“小阳春”,但短暂的小阳春之后,很可能又会重走今年的老路。


所以,大家在买房时,一定不要盲目,选择流动性较好的房源,无疑是上上之策。


那么,究竟什么样的房子流动性较好呢?


我们来看一下上面这张图,图中显示,总价100-150万的房源数量最多,500万以上的最少,这也恰恰从侧面说明:现在天津成交的,几乎都是150万以下刚需盘、落户盘、低价学区盘。


瞄准这个区间,总是安全的。


以上,是笔者对天津市场的基本判断,可能正确,也可能错误,这一切只需时间来验证。
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(完)

责任编辑:第九海

标签: 天津楼市  
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