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预警!环沪楼市“第三波浪潮”袭来,这也许是最后的机会!

发表时间:2019-11-14  作者:夏良  来源:米宅长三角

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长三角绿色生态一体化示范区落地

环沪楼市“第三波浪潮”袭来!

 

11月1日,在去年首届进博会上,被赋予国家战略的长三角绿色生态一体化示范区正式揭牌。沪苏浙两省一市各拿出一个区县,上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善作“示范”,三县面积2300平方公里雄县、安新、容城三县组成的2000平方公里雄安新区还大),常住人口总量逾360万(吴江181万,青浦121万,嘉善59万),而雄安新区三县常住人口仅104万,远期规划也才200-250万,如果说“雄安新区”是千年大计,一张白纸如何建设,需要精心谋划慢慢来,那么长三角绿色生态一体化示范区,可以说已经不是一张白纸,需要的是制度创新和优化整合

其实示范区风声从今年年初就有刮起,受惠区域的开发商和中介们早就发动了一轮又一轮的“收割”攻势。对于国家战略下的这个长三角版“雄安新区”,无论买家还是卖家,大家对示范区的未来普遍看好是一致的,我也高度认同,示范区刮起的这波楼市投资浪潮,是环沪区域,第三波大规模致富浪潮的序幕

 

这是当前环沪楼市最大的机会,这个机会非示范区莫属而不是来头更大的“临港新片区”(因为消耗上海房票,因为偏安一偶),更不是什么“大虹桥”、“环杭州湾区”!

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前两波“浪潮”出现在沪宁、沪杭廊道

早期购房者赢得至少翻倍利润空间

 

环沪楼市的财富机遇,可以归纳为“五波浪潮”,也恰好与上海2035年总规中提出的上海辐射长三角的5条廊道相吻合


第一波浪潮,是“沪宁”廊道,以花桥、昆山、苏州为代表

始于2003年绿地21城在沪宁廊道的环沪“首镇”花桥的“造城运动”,在2013年上海轨交11号线驶入花桥达到最顶峰,房价的第一个拐点定格在2016年底,浦西玫瑰园单价破3万/㎡,新房普遍2.3万/㎡,二手房价则定格在1.6-1.8万/㎡之间。


除花桥外,昆山南站(城南板块),凭借沪宁高铁第一站,18分钟到上海市中心,班次密集如地铁的优势,也吸引了大量“沪漂”刚需族。

 

第二波浪潮,是“沪杭”廊道,以嘉善、嘉兴为代表

由于嘉善、嘉兴在经济、人口总量方面,全国百强县市NO.1昆山&最牛地级市“苏大强”完全不是一个等量级。因此即便在沪杭高铁开通的5年内,都没有引起什么波澜。


嘉善起来是因为2015年,比绿地更加“贪婪”的华夏幸福来了,一举圈地12平方公里(相当于上海老静安区的2倍)分24期开发的新西塘雀城从边角料地段5500元/㎡开始卖起,不到两年,就遭遇瓶颈价格了,2017年以来就基本上一直定格在1.6万/㎡,送装修加1-2K,卖毛坯搞大促,就减1-2K,一遇到政府限价或利好消息放出(2017年浙江省出台嘉兴全面接轨上海示范区、2019年长三角一体化示范区……),抬高单价难,就搞捆绑车位,提高首付门槛。


嘉兴市本级更是如此,客观上城貌与嘉善无异,向东看,比嘉善离上海更远了一截,向西看,又比海宁离杭州远了一截,杭州城轨修到海宁,不来嘉兴,沪漂南移,漂到嘉善,也不来嘉兴。嘉兴抓住了“2017年浙江省出台嘉兴全面接轨上海示范区”这波行情,晚于雄安5天官宣,就把自己比作是上海版的“雄安”,当年七常委又来嘉兴瞻仰“红船”,沪版雄安”+“明星市长”+“红色江山”,三大概念集中释放,让2017年的嘉兴市本级房价直接Double了一下,此后就定格下来,再无波澜。


这里不得不提一下“沪杭”廊道的环沪“首镇”姚庄,其到上海市中心人民广场的距离比花桥到人民广场远一倍(花桥37公里,姚庄72公里),且连2035年总规都看不到有直通上海的地铁。今年示范区东风吹来,姚庄也列入了先行启动区5镇,但先行区首开的5条公交竟没有1条到姚庄的,很边缘化的姚庄,房价已开到1.6万/㎡,现状比它强1万倍的花桥次新房也是这个价格,同县比它出行方便1万倍的新西塘孔雀城也是这个价格,姚庄甚至比隔壁上海金山枫泾的房价还卖的贵,实在看不出它有什么性价比可言。


3

“第三波浪潮”始于青吴嘉,止于南太湖


那么,“第三波浪潮”在哪呢?很显然,是“沪湖”廊道。


这条廊道始于“长三角总枢纽”,151平方公里的PLUS版虹桥商务区“上海虹桥国际开放枢纽”,重头戏是中段,业已官宣的长三角绿色生态一体化示范区的先行启动区5镇,660平方公里(比初创时523平方公里的浦东新区还大,4倍于“PLUS版虹桥商务区”),收尾于“浙江省4大新区”之一235平方公里的湖州南太湖新区。


当前这条“沪湖廊道”至少有三项重大利好:

1.长三角一体化示范区“国家战略”

本来这么大的一个礼包下来,按理说最热的应该是上海青浦,其次是苏州吴江如果跟十年前完全没有限购、限售、限贷一样,那么青浦的房价应该跟浦东看齐,大虹桥核心徐泾镇,至少应该飙到10-12万/㎡,跟花木联洋一致,青浦新城、朱家角、金泽华为研发基地,应该飙到6-8万/㎡,跟张江一致;吴江黎里(汾湖高新区)应该飙到3万+/㎡,跟尹山湖、高新区生态科技城、太湖新城的CEO盘价格一致,但是现在,上海需要社保5年,苏州社保2年+限售5年,青浦、吴江皆凉凉,汾湖高新区上周宅地土拍仅以底价成交,一点也看不出来受示范区利好热的样子。


能偷着乐的,示范区内唯有浙江嘉善(限购1套,还能首付3成,等于不限购),列入先行启动区的西塘,房价直接从1.6万/㎡拔到1.9万/㎡,与吴江汾湖持平,要知道汾湖看上去还像是几年前的花桥,一派现代化工业城镇风貌,西塘则停留在原生水乡状态(虽然西塘靠旅游收入,能赚到嘉善全县1/3的财政收入)。


而在示范区外,由于吴江作为苏州主城6区之一,被“社保2年+限售5年”牢牢困住这块区域的投资价值直接PASS,藏在吴江后面的湖州市,尤其是与吴江直接接壤的南浔区,“反客为主”,一跃成为了长三角一体化示范区主廊道(沪湖廊道)的楼市主角,其中,南浔就好比嘉善,湖州市本级(吴兴区&南太湖新区)就好比嘉兴市本级(南湖区&秀洲区)。


2.以上海为龙头,沪苏浙皖9地市参与其中的“G60科创走廊”


3.三年后即将确立的“浙江版小徐州”湖州高铁枢纽城市地位

沪苏湖高铁、宁杭高铁、商合杭高铁、湖杭高铁,十字交汇于湖州,到上海及南京、杭州、合肥三省会城市皆在1小时车程内20分钟可同时进杭州东站、西站,30多分钟可同时进上海南站、虹桥站,未来还可直通浦东机场、上海东站。湖州,这座曾经犄角旮旯里的“死角”城市,摇身一变,要成为“浙版徐州”了!

 

更“时不我遇”的四件事是:

1.江南最富庶的上海+苏南(苏锡常)、浙北(杭嘉湖)7市,唯独湖州完全不限购(嘉兴限购1套首付5成)。原来湖州的购买力主要来自于被限购的2400万上海人和1000万杭州人,今年苏州也加码限购2年+限售5年,1100万苏州人也到这块“洼地”来了,再加上从西面合芜宣来的“皖军”,5千万人四面出击齐“炒”湖州,是何等壮观的景象!


2.湖州的主轴还是向东,融沪发展,上海2035年总规里,新加入了湖州作为大上海都市区1+7城市(原来6席是苏锡嘉通舟甬),“大上海都市区1+7”里面,没有苏南三兄弟里的常州也没有“阿拉上海宁的后花园”杭州,却有“湖州”,可见龙头上海对湖州的待见!

三年后,沪苏湖高铁开通后,从“长三角一体化示范区”吴江的隔壁邻居湖州南浔区到上海虹桥约20分钟从湖州市本级到上海虹桥约30分钟几乎与现状嘉善、嘉兴市本级,到上海虹桥是等距离的。

而目前南浔均价9000元/㎡PK嘉善均价16000元/㎡湖州市本级12000元/㎡PK嘉兴市本级20000元/㎡,性价比优势非常突出!


3.湖州除了“干爹”上海,还有自己的“亲爹”浙江和一直钟情于他的“杭母”

2018年浙江省高调官宣了环杭州湾4大新区,杭州钱塘新区、宁波前湾新区、绍兴滨海新区,湖州南太湖新区赫然在列(湖州其实并不临杭州湾,结果沿湾的嘉兴一无斩获,湖州反而墙内开花墙外香了!);

杭州2022年开亚运会,湖州也拿到了4个项目的分会场;

在已有宁杭高铁20分钟通关“浙江省总枢纽”杭州东站外,湖杭高铁又来了,2022年就可直连未来科技城、阿里总部、杭州西站;

杭德城际也来了,也是2022年,接轨杭州地铁10号线,从莫干山下小县城德清,直通西子湖边的浙大玉泉校区。

4、湖州(安吉)还是“两山理论(绿水青山就是金山银山)”的发源地

湖州是长三角洲平原一带极为罕见的“山水城市“那里湖面总是澄清,那里空气充满宁静”……是长三角一体化的真正可持续发展的“绿肺”所在!

主政者的治国方略,是要把中国从“一好生”变成“三好生”,说来也巧,这“三好”,在环沪的这第三波楼市致富浪潮,所席卷的鎏金大地上,都能找到样本——

苏州是“金山银山”
嘉兴是“红色江山”

湖州是“绿水青山”

 在未来三十年的治国方略中,“三座大山都要抓,三手都要硬”,因此说,这个“金三角”不仅是长三角一体化的示范区,更是实现中华民族伟大复兴“中国梦”落地开花的先行启动区!而其中“湖州样本”这关键一环,决不会落下!

 

4

当下这“第三波浪潮”,

也许就是最后的机会! 


好了,最后,我们小结一下:

在2009年以前,沿着第一波浪潮“沪宁廊道”,6000元买花桥的,现在都发了!

在2016年以前,沿着第二波浪潮“沪杭廊道”,8000元买嘉善的,现在也翻倍了!

在2020年以前,楼市致富机会属于第三波浪潮,那就是沿着“沪湖廊道”,一路向西,始于示范区(青吴嘉),止于南太湖(湖州)!

3-5年后,翻倍行情不奢望,预期50%甚至更大一点的增幅,可能性是有的!

 

那么,未来还有没有第四波、第五波浪潮呢?

 

按照从上海发射出去的5条廊道,高铁建成的先后顺序排列,沪宁、沪杭、沪湖之后,接下来的“第四波浪潮”应该会出现在“沿江廊道”上北沿江高铁沿线,北沿江高铁因为要新建太仓-崇明、崇明-启东的跨长江通道,以及上海北站(宝山杨行)枢纽,应不会早于2025年建成对应的首镇是浏河、首县是太仓、首市是南通,但是,这条廊道上当前的房价水平:浏河新房=花桥二手房,太仓市中心=昆山市中心,南通CEO板块=苏州市中心,楼市致富的几率为零!

 

最后一波是“沿湾廊道”上的沪乍杭+沪甬跨海铁路通道,最快2030年成型对应的首镇是乍浦、首县是慈溪前湾新区,其前身是宁波杭州湾新区)、首市是宁波乍浦房价略低于嘉善但空气环境有“毒”,慈溪前湾新区房价已略高于南浔,而且明显供过于求,宁波市中心房价也正在向苏州市中心看齐


更何况十年之后的2030年,中国的人口红利早已不在,城市化进程、或者说是都市圈红利,也可能快要走到尽头了到时候,还会有多少人稀罕“环沪房”、“高铁房”、“新区房”呢?


显然,眼下的“第三波浪潮”,极有可能是环沪楼市致富的最后一波行情了!


那么购房的优先原则呢,米宅建议

 

更靠近原则(比如花桥、嘉善、汾湖)>行政级别更高原则(比如苏州、嘉兴、湖州)>本地有购买力原则(比如昆山、海宁桐乡、南浔盛泽),具体地段则越靠近高铁枢纽越优先。

 

最后用梭罗《瓦尔登湖》的一句话与大家共享:

“有些人为什么步伐与众不同呢?那是因为他们听见了远方的鼓声。”


-END-

请关注《拥抱进博,共享未来》专题,聚焦上海未来4大热点区域

序篇

第1期

第2期

第3期《预警!环沪楼市“第三波浪潮”袭来,这也许是最后的机会!》(本文)

第4期《虹桥的进阶,能否成为下一个联洋、古北?》

(完)

责任编辑:冯磊

标签: 购房  环沪楼市  
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